资产评估报告样本

[公告]粤富华(000507)公司资产评估报告书时间：20__年09月12日10:04:12中财

公司资产评估报告书报告正文

资产评估报告书

龙源智博评报字[2009]第B-102号

公司（以下简称“本公司”）接受珠海市国有资产监督管理委员会（以下简称“市国资委”）和公司（以下简称“公司”）的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规、政策、《评估事务所聘请与服务合同》（以下简称“合同”），本着独立、客观、公正的原则，按照《公司埔厂区搬迁重建项目建议书》（以下简称“项目建议书”）拟定的搬迁方案，对复合材料有

限公司（以下简称“公司”）在评估基准日20__年12月31日埔厂区“搬迁项目”进行了评估，评估结果如下：

一、委托方、资产占有方和其他评估报告使用者

（一）委托方一

珠海市国有资产监督管理局

（二）委托方二

公司名称：公司

证券代码：000507

注册资本：人民币叁亿肆仟肆佰玖拾玖万柒仟元

公司注册地址：广东省珠海市九洲大道中1146号五楼

法定代表人：杨润贵

企业类型：股份有限公司

经营范围：玻璃纤维制品项目投资、电力项目投资、饮料项目投资、医药

公司资产评估报告书报告正文项目投资；房地产开发、化工原料

及化工产品（不含化学危险品及易制毒化学品）、颜料及染料、建筑材料、五金交电、普通机械、船用辅机、日用百货、纺织原料（不含棉花）、纺织品的批发、零售。

（三）资产占有方

公司名称：公司

公司注册号码：2

注册资本：人民币贰亿柒仟柒佰柒拾陆万元

公司注册地址：珠海市拱北XX

法定代表人：高春光

企业类型：有限责任公司

经营范围：生产、销售：纺织类玻璃纤维制品、增强类玻璃纤维制品；研究开发无碱类玻璃纤维制品；经营本企业资产产品及相关技术的进出口业务；经营进料加工和“三来一补”业务。

公司原名为公司，20__年7

月，公司接收了公司的全部资产，20__年12月，公司资产被注入公司，成为公司的全资子公司。公司是国有控股上市公司。

（四）其他评估报告使用者

搬迁事宜法定程序中规定的主管单位各部门。

二、评估目的

本次评估目的是以20__年12月31日为评估基准日，对公司埔厂区的“搬迁项目”进行评估，为埔厂搬迁提供参考。

三、评估对象和评估范围

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本次评估对象为公司埔厂区的“搬迁项目”。以埔厂区内在用房屋建筑物、地面附着物、机器设备以及搬迁恢复生产能力所需的各项配套投入作为损失评估范围；具体对象以公司提供的《公司埔厂区搬迁重建项目建议书》（以下简称：《项目建议书》和委托方、资产占有方提供的《资产明细表》、《厂房建筑要求》为依据：

（一）建筑物、地面附着物损失评估：

建筑物及公用工程（现有厂区道路、绿化、照明、给排水、供油、供石油气、供电、空调、供冷、供热、安监系统等实际情况），按在复材临港厂区新建并恢复原功能所需造价（含项目前期工作费用）进行重置完全价值评估，并以重置完全价值作为评估损失；重新建造的建筑物及公用工程的结构及标准详见本合同附件：《项目建议书》及《厂房建筑要求》。

（二）机器设备损失评估：

1、埔厂区可搬迁、不可搬迁的机器设备，以《项目建议书》为确定设备可否搬迁的唯一依据；

2、可搬迁设备以拆卸费、运输费、基础费、安装调试费计搬迁损失；

3、不可搬迁设备以新设备（与目前使用的设备相类似）重置完全价值（购置价、关税（进口设备）、运输费、安装调试费用）作为搬迁损失；搬迁恢复生产能力所需的各项配套投入也作为搬迁损失。

（三）经营损失评估：

经营损失评估，以复材20__年、20__年经审计会计报表（不含临港分厂）的

平均数为依据，以复材预计所需搬迁时间：停产6个月、试产2个月，计算损失。停产损失项目构成有净利润、生产工人工资、管理费用、销售人员工资、财务费用、固定资产折旧（不含已计入管理费用部份）。试产损失项目构成有成本支出、营业费用、管理费用、财务费用、销售收入（折半计算）。

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（四）搬迁恢复生产能力所需的各项配套投入

1、前期工作；

2、交通工具；

3、不可预见费。

四、评估价值类型

价值类型是按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。本次评估所采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估的基准日为：20__年12月31日

为保证评估结果的时效性，并与评估目的实现尽可能的接近，委托方及资产占有方根据本次评估所服务的经济性质，确定评估基准日为20__年12月31

本报告中的一切取价标准均为评估基准日的有效价格标准。

六、评估假设

（一）一般假设

1、国家政治、经济持续稳定发展；

2、有关国家法律、法规、政策在预测期内无重大变化；

3、人民币汇率在未来经营期限内保持稳定；

4、人民币保持稳定，未来物价上涨及通货膨胀在合理范围内；

5、企业所在的行业保持稳定发展态势，所遵循的国家现行法律、法规、制

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公司资产评估报告书报告正文度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；

6、无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。

（二）特殊假设

1、被评估企业提交的《项目建议书》是对公司搬迁项目价值进行评估的基础；

2、被评估企业《项目建议书》能获得政府相关部门的批准，并完全按照该方案予以实施；

3、被评估企业提供的历年财务资料所客观、完整、公允地反映了企业经营状况，并与损失补偿界定的范围完全一致；

4、被评估企业提供的设备选型、报价及工程资料客观、公允；

5、企业经营者认真负责，有相应的管理水平，无重大决策失误和管理失职；

6、无不可抗拒的自然灾害造成项目实施困难；

7、其他能够满足项目实施不可缺少的条件。

七、评估依据

我们在本次评估工作中所遵循的国家、地方和部门的法律、法规以及评估中参考的文件资料主要有：

（一）评估工作行为依据

1、珠海市人民政府办公室《市政府工作会议纪要》20__年第30号；

2、珠海市人民政府办公室《市政府常务会议纪要》20__年第33号；

3、《评估事务所聘请与服务合同》；

（二）评估准则依据

1、资产评估准则——基本准则；

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2、资产评估职业道德准则——基本准则；

3、资产评估准则——评估报告；

4、资产评估准则——评估程序；

5、资产评估准则——业务约定书；

6、资产评估准则——评估底稿；

7、资产评估准则——机器设备；

8、资产评估准则——不动产；

9、《资产评估价值类型指导意见》；

10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。

（三）法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《城市房屋拆迁估价指导意见》；

3、中华人民共和国国家标准（GB/T50291-1999）《房地产估价规范》；

4、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知；

5、广东省建设厅颁发《广东省建筑工程计价办法》和《广东省建筑工程综合定额》的通知（粤建价字[2005]145号）；

6、有关部门制定的法律、法规、标准。

（四）取价依据

1、《资产评估常用数据与参数手册》中国统计出版社；

2、公司提供的《兰埔工厂原规模搬迁重建费用估算表》；

3、公司和公司共同编制的《公司埔厂区搬迁重建项目建议书》；

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4、公司提供的20__年度审计报告、20__年度第4季度12月份财务报表、其他相关财务资料；

5、公司提供的设备询价资料；

6、《珠海建设工程价格信息》（20__年第1期）；

7、评估人员现场勘查记录和收集的有关资料；

8、其他有关价格资料。

八、评估方法

本次评估选取重置成本法，依据《民法典》的规定，取价依据及计算方法如下：

1、建筑物及公用工程（现有厂区道路、绿化、照明、给排水、供油、供石油气、供电、空调、供冷、供热、安监系统等实际情况），按在复材临港厂区新建并恢复原功能所需造价（含项目前期工作费用）进行重置完全价值评估，并以重置完全价值作为评估损失；重新建造的建筑物及公用工程的结构及标准详见合同附件：《项目建议书》及《厂房建筑要求》。

2、埔厂区可搬迁、不可搬迁的机器设备，以《项目建议书》为确定设备可否搬迁的唯一依据。

3、可搬迁设备以拆卸费、运输费、基础费、安装调试费计搬迁损失。

4、不可搬迁设备以新设备（与目前使用设备类似）重置完全价值（购置价、关税（进口设备）、运输费、安装调试费用）作为搬迁损失；搬迁恢复生产能力所需的各项配套投入也作为搬迁损失。

5、经营损失以复材2006、20__年经审计会计报表（不含临港分厂）的平均数为依据，以复材预计所需搬迁时间：停产6个月、试产2个月，计算损失。停产损失项目构成有净利润、生产工人工资、管理费用、销售人员工资、财务费用、固定资产折旧（不含已计入管理费用部份）。试产损失项

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目构成有成本支出、营业费用、管理费用、财务费用、销售收入（折半计算）。

6、搬迁恢复生产能力所需的各项配套投入。包括前期工作、交通工具、不可预见费用。

九、评估程序实施过程和情况

本次评估工作是自20__年2月16日起至20__年3月2日，整个评估工作分为四个阶段。

（一）接受委托阶段（20__年2月16日）

本公司与珠海市国资委、公司签署《评估事务所聘请与服务合同》，明确了评估对象、评估范围及计算方法，商定评估基准日为20__年12月31日。

（二）前期准备工作阶段（20__年2月14日~2月15日）

本阶段主要工作是：选派资产评估先遣人员进驻，根据行业的特点制订资产评估前期工作计划，并根据资产评估操作规范的要求和我公司资产评估工作的需要，向资产占有方布置资产评估申报表，协助资产占有方进行资产评估的申报工作；同时了解企业及委估资产的情况，收集资产评估所需文件、资料；制订资产评估工作计划。

（三）现场评估阶段（20__年2月16日~2月20日）

我们根据评估有关原则和规定，对评估范围的资产进行了评估和了解产权情况，具体步骤如下:

1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史现状的介绍；

2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并对与企业有关的财务记录数据进行核对，对发现的问题进行了解，并请企业进行修改；

3、根据资产评估申报表的内容，到现场进行实物核实，并对资产状况进行勘查、记录，并与管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况；

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4、开展市场调查；

5、按照《民法典》规定的计算方法，进行评估计算。

（四）评估汇总阶段（20__年2月21日~2月25日）

根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况后，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。

（五）提交报告阶段（20__年2月26日~3月2日）

根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产评估结果；对某些评估结果进行充分的解释，有些在得到初步意见时进行必要的调整和修改；经过三级审核，在与委托方充分交换意见之后，向委托方提交正式资产评估报告书。

十、评估结论

评估汇总表

资产占有单位：公司金额单位：人民币万元

项目名称企业申报数评估数评估增减值增值率%

1机器设备37,977.0635,252.92-2,724.14-7.17

2建筑物及附着物18,572.3412,563.07-6,009.26-32.36

3工程前期费用890.00862.81-27.19-3.06

4不可预见费2,871.972,390.80-481.17-16.75

5停产损失4,083.831,739.80-2,344.03-57.40

6试产损失2,797.562,238.30-559.26-19.99

小计67,192.7655,047.70-12,145.06-18.07

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截止评估基准日20__年12月31日，埔厂“搬迁项目”企业申报值：

67,192.76万元，评估值：55,047.70万元，评估减值：12,145.06万元，减值率：18.07%。评估结论详细情况见评估明细表。

十一、特别事项说明

本评估报告存在如下特别说明事项，提请报告的使用者认真阅读和谨慎使用评估结果：

1、本报告是在委托方及资产占有方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方及资产占有方的责任；对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。本评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

2、委托方及资产占有方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任，评估师只对该资料及其来源进行了必要的查验和披露，无权对评估对象法律权属进行确认或发表意见。评估师在本次评估中设定产权为资产占有方所有而出具了“搬迁项目”价值估价意见。

3、本次评估是对《项目建议书》确定的搬迁方案进行评估。评估结果是根据《民法典》确定的评估范围和计算方法，以《项目建议书》、《厂房建筑要求》为评估依据作出的，该《项目建议书》的编制单位公司和复材向我公司声明该建议书在评估基准日合法、有效，请委托方及报告的其他使用者注意论证上述文件的合理性、科学性和准确性。

4、机器设备评估结果完全是以《项目建议书》确定的资产重置数量或搬迁数量进行估算，设备的搬迁与不可搬迁的界定，以及不可搬迁设备的购置数量均以《项目建议书》为准，请委托方及报告的其他使用者关注该事项对资产价值及评估结果可能产生的影响。公司16

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5、复材的工艺流程及生产设备专用性较强，我们未取得该项目的可行性研究报告和相关的设计文件，因此公司《项目建议书》确定的重建费用及公司对机器设备询价结果的可靠程度，对本次评估结果精度具重大影响。

复材负责提供专业设备型号、规格、生产能力、生产厂家等设备技术参数，并以采购商的身份向供应商询价，由于涉及大宗专业设备，供应商仅对业内合作伙伴进行报价，评估师无法取得更多的询价对象进行比较，因此本评估结果是建立在复材的设备选型合理、供应商报价真实、客观、公允的假设条件下得出的。

6、20__年11月10日中华人民共和国国务院令第538号颁布了修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》，新修订的条例自20__年1月1日起执行。《条例》第十条删除了

原条例中“固定资产不得抵扣进项税”的规定，本次评估基准日为20__年12月31日，基准日时新《条例》尚未开始执行，但鉴于本次评估目的、范围的特殊性，并非对老设备的剩余价值进行评估，而是按《项目建议书》确定的评估范围对不可搬迁设备的重置价格进行评估，考虑到项目实施时间将发生在20__年1月1日后，故本报告中该类设备的价值构成未含增值税，与基准日一般设备的价值内涵有所不同，该事项对评估结果的影响值约为5,451.14万元，该数据为暂估数，最终以实际采购后税务局核定的金额为准，请委托方及报告的其他使用者关注该事项对资产价值及评估结果可能产生的影响。

7、复材拟搬迁项目选址为珠海市高XX，考虑到该区域特殊的地质条件及前期5000万米印制电路板用处理玻璃布厂区的建设经验，本次对埔厂区搬迁项目工程建设考虑了一定数额的工程不可预见费，金额约为2,390.80

万元，该项目为特殊考虑而设，工程造价以实际结算为准，请委托方及报告的其他使用者关注该事项对评估结论可能产生的影响。

8、评估结果系根据本报告书所述假设、依据、前提、方法、程序得出，评

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公司资产评估报告书报告正文估结果只有在上述假设、依据、前提存在的条件下，以及委托方及资产占有方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。

9、对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，被评估企业在申报资料时未作特别说明。在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；

10、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

11、本报告之附件是本报告的重要组成部分，和本报告具有同等法律效力。

以上特别事项可能对评估结论产生影响，提请评估报告使用者予以关注。

十二、评估报告使用限制说明

1、本报告所称“评估价值”是指资产评估现有用途不变并继续经营的假设，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，仅为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见；2、本评估报告的成立前提为：

（1）委托方及资产占有方提供的有关法律性文件与被评估资产有关的资料是真实的、完整的；

（2）公司列报的资产明细清单与搬迁方案是完全吻合的，且该方案是合理合法并最终或政府相关部门批准；

（3）公司所提供的评估基准日的会计报表及相关财务资料符合

《会计准则》，在所有重大方面，公允地反映了评估基准日的财务状况；

3、本报告是以评估基准日评估对象的现时情况和内外部条件作为基础，反映评估对象在本次评估目的下，公开市场原则确定的公允市价。没有考虑到将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对

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公司资产评估报告书报告正文其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和不可抗力对资产价格的影响。当评估前提及假设条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效；4、本报告仅作为公司埔厂区搬迁《项目建议书》的价值参考意见；5、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交主管机关备案；

6、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；

7、按现行规定，本评估报告有效期为一年，即20__年12月31日至2009

年12月30日止。

十三、评估报告日

本评估报告提出日期：20__年3月2日

谨此报告！

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评估机构法定代表人：

签字注册资产评估师：

签字注册资产评估师：

20__年3月2日

1、项目评估明细表；

2、《评估事务所聘请与服务合同》；

3、关于功控玻纤搬迁相关问题的会议纪要；

4、《项目建议书》；

5、委托方及资产占有方承诺函；

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6、资产占有方营业执照复印件；

7、资产评估机构营业执照复印件；

8、资产评估机构资格证书复印件；

9、参加本项目评估人员资格证书复印件。

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