房地产项目策划方案

房地产策划（一）

一项目简介

城项目位于郑州房地产的东南板块，在郑汴路路南，东路凤台XX（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

城现有的形态由连排别墅普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了障碍。一期5、7、9、11、13、15六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中高档物业的品牌形象，无意中形成城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前城的可售资源由三种不同的物业组成期房小户型现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二市场概况及基本竞争格局

a东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成郑汴路沿线东明路南XX沿沿线、航海东XX与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由XXX、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南XX沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园佳XX等楼盘组成。

航海东XX与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。

b小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由XX公司开发，已成功 实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

房地产项目策划（二）

一前言

二物业概述

三目标购房群

四营销阻碍及对策

五形象定位

六广告宣传

七费用预算