某地产沈阳四库项目可行性研究报告

万科企业股份有限公司第十三届董事会通讯表决议案关于设立沈阳万科浑南房地产开发有限公司的议案万董字通13-20-05列位董事：沈阳市浑南新区白塔街四库项目(暂定名)已于20年1月6日通过团体项目听证会论证，准予立项，为更方便获取该项目，公司拟建立沈阳万科浑南房地产开发有限公司，详情如下：一、项目公司根本情况1.项目公司名称：沈阳万科浑南房地产开发有限公司(以下简称“项目公司”)2.注册资金：1000万元人民币。其中沈阳万科房地产开发有限公司(以下简称“沈阳万科”)出资671.9万元人民币，互助方辽宁诚恩置业有限公司(以下简称“诚恩置业”)出资328.1万元人民币。3.注册资金来源：沈阳万科注册资金为自有资金筹集，诚恩置业以钱币形式提供注册资金。二、项目公司股权架构情况l沈阳万科房地产开发有限公司万元%l辽宁诚恩置业有限公司万元%三、如果未取得四库项目的土地开发权，项目公司将进行打消处置惩罚。四、四库项目根本情况1.项目表面：四库项目位于沈阳南部浑南新区，处在沈阳财产与住宅生长的主导区域。总占地面积10.34万平方米，其中筹划建立用地9.01万平方米，修建密度0.21，容积率1.546。预计地价总额14,122万元，销售净利率10.5%，投资回报率13.25%，内部收益率96.1%。

2、土地得到方法：诚恩置业卖力相同浑南新区政府与市土地储备生意业务中心，将宗地挂牌，由项目公司摘牌后获取土地开发权，并治理国有土地使用权证。

3、项目详细情况见附件“四库项目可行性研究陈诉”以上议案，请审议。二零零五年二月二日【附：四库项目可行性研究陈诉】四库项目可行性研究陈诉四库项目于20年1月6日通过团体新项目论证会，各项经济测算指标满足团体新项目生长要求，现将项目情况向董事会报告如下：一、决策配景介绍1都会根本情况1.1获取宗地开发权后，万科公司将凭借位于沈阳南部的本案强势切入近年增长加快的浑南住宅市场，并为继承在宗地周边取得其他地块的开发权赢得先机。附图：万科公司在沈阳结构1.2万科公司于1993年9月19日在沈阳设立分公司；累计完成项目3个、在建项目2个和储备项目1个；累计开发面积89.5万平方米，本年度开发项目面积19万平方米。

2、选择原因：可连续生长2.1切合团体对沈阳公司的土地储备要求；2.2切合沈阳公司可连续生长的要求；2.3切合沈阳公司利润要求。二、项目表面及风险阐发1项目表面1.1地理位置宗职位于沈阳南部，隶属浑南新区。宗地处于二环与三环之间。宗地四周交通顺畅。宗地与沈阳标记性区位的车程为：距五里河商务区6KM，距离北站12KM，距桃仙机场8KM。附图：宗地域位图1.2土地性质及权属宗地用地性质是国有建立用地，筹划用途为居住以及公建商业用地，总占地面积为103414平方米，其中建立用地90066平方米，代征市政门路13348平方米，土地净得率87.09%。1.3地价总额宗地土地价款(含腾迁用度、出让金、效益金、契税和代征地用度)总计12169万元，单元地价1351元/平方米，楼面地价925元/平方米(按容积率盘算)。2土地获取方法简述2.1土地获取方法、互助方简介：互助方是辽宁诚恩置业有限公司，为辽宁海融团体全资子公司(以下简称海融团体)；诚恩公司建立于20年注册，资本金100万元。主要从事房地产不良资产收购、烂尾楼改革业务。、土地使用权得到方法：互助方相同浑南新区政府与市土地储备生意业务中心，将宗地挂牌，由合营公司摘牌后获取土地开发权，并治理国有土地使用权证。、付款进度支付内容出让金、政府收益与契税以及互助方首期互助款二期互助款三期互助款四期互助款支付时间20年一季度20年四季度20年四季度20年一季度支付额度7669万元2500万元20万元1000万元简述、消化量控制：本案的年销售量控制通过准确的产物差别化定位方法；、周边竞品：通过比拟阐发周边竞品对付本案的威胁度较小，但沈阳万科公司仍将密切存眷其动向。互助风险评估：互助风险通过控制收益分派风险、控制项目经营治理权以及控制税务风险实现。土地取得风险评估：土地取得方法正当、模式可控。付款风险可控。三、地价水平比力宗地的土地代价阐发

1、四库项目位于浑南新区腹心地带，陪同门路改革升值空间大；

2、与浑北五里河商圈联系交通便利、商服配套获取便利；

3、相对付市区几个土地板块，综合优势明显，但价位中等，土地超值。四、产物配比四库项目住宅用地，容积率约1.47，整体定位为中高等项目，项目产物类型及大抵为四库项目开端确定接纳西青单体产物：120 1多层、90平2 1多层、138平3 2小高层、90平薄板(或lft)。4.5公建配套包罗所、幼儿园、商业。附图一(测算方案总平面)五、开发筹划及投资收益阐发开发筹划与利润阐发本案一期开工日期为20年4月，开盘时间为20年9月。经济指标20年20年20年20年合计结算面积(m2)单元利润(元/m2)净利润(万元)资金需求筹划资金占用峰值8393万元、实现现金正流入时间为06年3季度。资金缺口由公司现有项目销售回款解决。20年20年1季2季3季4季1季2季现金净流量累计现金净流量本钱表经济指标表经济指标项目总金额(万元)单元数值(元/m2)销售收入开发本钱47304项目总投资48729销售毛利率17.9.9%税后利润6458我方利润4339销售净利率10.5.5%投资回报率13.25%内部收益率96.1?.1%六、下一步操纵中应重点存眷的问题说明6.1进行观点设计委托.6.2单体方案设计提前进行.6.3挂摘牌操纵。七、总结与立项发起

(一)项目优势

1、地理位置优越；

2、浑南市场生长潜力较大；

3、净地出让利于快速开发；

4、土地代价公道，付款方法优越；

5、项目接纳互助开发模式，提高资金运营效率。

(二)项目劣势

1、项目周边生活配套不齐全；

2、项目周边情况相对较差(铁路噪音)；

(三)项目存在的时机点

1、随三好桥筹划路的开通，宗地土地增值时机明显；

2、项目所处浑南市场处于快速生长阶段，市场容量可观，竞争风险相对较小。综上所述，四库项目市场空间与未来升值潜力大，各项风险可控，项目收益高，发起董事会批准沈阳公司操纵四库项目！