深圳市龙华镇房地产市场发展报告

龙华房地产市场生长陈诉一、龙华表面

(一)地理位置龙华位于宝安区东XX，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中XX对接，距深圳XX仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，被成为“福田后花圃”。

(二)交通建立目前龙华已建成了长达130多公里，纵横交织的现代都会门路网络，距皇岗口岸仅15钟车程，距宝安XX仅20车程，距盐田XX车程目前已经有梅观高XX、机荷高XX、布龙公路、石观公路、平南XX等线路贯串龙坂区；梅龙大道、福龙公路、新区大道、南XX也正在建立当中，南坪快速一期西段已建成通车；正在筹划兴建的“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”，将使龙华与深圳中XX实现全面对接。筹划中的北京到深圳、上海到深圳两条准高速铁路的交汇点筹划坐落龙华，它将使龙华成为深圳最大的客货运输枢纽。但是众所周知，目前困扰和制约龙华生长的就是其交通问题，梅X关隘的堵塞让不少人对龙华望而却步，虽然在政府的筹划中，有完善的交通路网的建立，但是这些筹划中的交通利好也要几年以后才气体现，而现在交通依然是制约XX华生长的瓶颈。

(三)经济生长20年，XX华实现区域生产总值278.02亿元，同比增长32.95；范围以上产业总产值1653.4亿元，增长67.7；街道财务一般预算收入4.85亿元，增长36.14；税收31.01亿元，增长45.54；出口总额202亿美元，增长71.7。从XX华历年实现的生产总值也可以看出XX华的财产结构：

1、产业占据XX华半壁山河XX华种种产业企业有1100多家，其中投资上亿元的企业数十家，生产领域涉及电脑、IT制造、自行车、塑胶、玩具、电子、打扮、机器制造、五金、印刷、工艺品、建材、钟表、纸品、食品加工等各个行业，知名企业有富士XX、XXX、XX、XX、XX、XX、富安XX、XX、力劲等。其中，富士XX企业团体是在大陆最大的台资企业，全球电脑连接器第一大厂，全球市场占有率凌驾50%；XX玩具眼珠、XX麦克风在世界市场占有重要职位。XX华每年的产业总产值占宝安区年产业总产值1/2强，占深圳市产业总产值1/7。

2、迅速生长的高新技能财产龙X积极实施“园区动员”战略，不停调解优化财产结构，鼎力大举生长高科技财产和先进产业园区，结合已有的以电子资讯业为龙头的高科技财产群，筹划了大浪高新XX和清湖高新XX，成为深圳高新技能财产带的重要组成部门。现龙X高新产物以IT、电子产物制造为主，高科技财产年产值达485亿元，占年产业总产值65%。近年来高科技能财产每年以50%至60%的速度在增长，已成为龙X经济的主导力量。

3、物流业是未来龙X经济生长的支柱龙X作为深圳市六大物流园区之一，物流业是龙X未来经济生长的三大支柱财产之一。龙X充实利用区位筹划优势、便利的交通情况，定们为办事口岸，连接香港、深圳，并辐射珠三角和内陆地域的国际集装箱多区联运中心，极大地缓解了深港两地物流“瓶颈”，已成为深圳中XX的物流中心。目前，占地面积约67万平方米、总投资约9亿元的华南国际物流中心已投入运营，世界最大的船公司XXX、东方XX等国际大型物流企业纷纷进驻。产业、高新技能财产和物流业的迅猛生长，为龙华汇聚了巨大的资金流、人才流、信息流和物质流，在很大水平上推动了相关配套行业的生长。人流的聚集，带来了巨大的置业需求，很大水平上刺激了房地产行业的生长。但是从另一方面来看，龙华这样的财产结构也决定了企业人员素质的乱七八糟，也为龙华带来了很大的宁静隐患，治安也成为制约龙华生长的因素之一。

(四)政府筹划20年3月，深圳市近期建立筹划(2024)草案正式出台。凭据筹划，深圳都会未来数年的都会建立重点将由特区内转向特区外。对龙华而言，作为福田中XX(CBD)后备生长用地的【龙华XX】被列为深圳市近期重点生长的四大区域之一：依托深圳新客站、国度铁路和地铁4号线的建立，开发龙华XX。在目前整个龙华土地资源很少的情况，二线拓展区19.35平方公里的政府储备用地很大水平上左右了龙华未来的生长。(关于二线拓展区的具体筹划，见下文。)

(五)总结在深圳都会建立的重点由关内转向关内的影响下，龙华凭借其地理位置的利好必将得到迅速的生长，而筹划中交通路网的建立、二线拓展区的筹划无一不是龙X生长的利好因素。同时，由于龙X的财产结构也为龙X聚集了巨大的人流和资金流，也进一步推动龙X的生长。种种利幸亏推动龙X经济生长的同时，也带来了房地产等相关配套行业的生长。同时，在整个深圳土地资源十分有限和特区内房价上涨迅猛等因素的影响下，龙X凭借其地理位置和代价优势吸引了众多关内白领的青睐，龙X房地产市场也因此开始迅速生长。但就目前龙X的生长来看，交通和治安是制约龙X生长的瓶颈。二、房地产市场生长虽然坂X和龙X分别属于两个龙岗和宝安两个差别的行政区，但是由于这两个片区的衔接性很强，他们是实际上是一起开发的，不管是在产物供给照旧客户群等各个方面都有一定的共性。所以在以下阐发中，龙X和坂X将作为一个整体来研究，即下文中所提到的“龙X”，实际上指的是龙X和坂X片区。

(一)整体阐发

1、总体推盘量

(1)历年推盘量20年以前，龙X楼盘开发量很小，从20年开始，龙X房地产进入大范围的开发时期，历年供给量明显增加。据领土局有关数据显示，20年至20年的5年时间，龙华共批准预售面积XXX平米，批准预售套数27079平米。

(2)未来推盘量凭据龙华目前的市场情况来来看，预计20和20年这两年龙华的总推盘量将凌驾250万平米，凌驾已往5年开发的总体量。项目名称占地面积修建面积万科城三期140XXXX0000万科第五园220XXXX0000中海月朗苑400XXXX0000春华四季园200XXXX0000珠江旭景佳园500XXXX0000城色47070香缇雅苑120XXXX7000江南华府-32663都会明珠-58000东华XX386XXXX0000南国丽园碧水龙庭194500世纪明园444XXXX9000卓能雅居111XXXX8180世纪春城八号公寓19390城投七里香榭480XXXX9000金地梅陇镇136XXXX4200阳光新境园146XXXX7636星河丹堤360XXXX2000圣莫丽斯331398鸿荣源“龙一号”680XXXX0820“信托地产项目”140XXXX0000总计

2、总体销售量

(1)历年销售情况据领土局统计资料显示，20-20年龙华共销售住宅面积XXX平方米，销售住宅25601套。

3、整体代价走势龙华近几年代价连续上涨，其中20年和20年涨幅最大。

4、客户群阐发龙华的地理位置和财产结构，令它成为置业客户群最遍及的区域之一。首先，众多知名企业如XX、富士XX、新天下等企业在龙华扎推，这些企业中高层治理者有着很大的消费能力和一定的置业需求，他们是龙华房地产市场的主力军；其次，由于关内房价的上涨，龙华凭借其地理位置和代价的优势吸引越来越多的关内人置业。同时，本地居民也存在一定的置业需求。所以，目前在龙华购置置业的客户群主要由市区的一些白领、本地高新技能企业的中高层治理者和本地的私营小企业主，以及一定比例的投资客。

5、户型阐发观察表明，20-20年的商品房供给中，龙华片区主要以两房、三房为主。二房面积在一般在65-85平米，占总量的25%；中小三房在80-90平米，约占总量30%；大三房面积在90-120，约占总量的25%；其他四房、五房以上户型约占总量的20

6、总结从XX整个市场的情况来可看，XX住宅市场的供给主要出现以下特点：

(1)历年供求比力平衡从已往五年的供给情况来看，XX片区的供需比力平衡，住宅套数的供求比为1.06：1，这也说明了XX历年的房地产开发比力理性。

(2)主要户型为二房和三房对XX本地存量房的统计表明，二房、三房的单元约占总量的80%左右，二房户型面积以65-85为主，三房面积一般都是80-120次是四、五房，约占总量的10%。四、五房等大户型会合于成熟、高素质的品牌项目，如万科四季花城、书香门第、山湖林海等。

(3)物业供给多元化从XX的供给可以看出，物业类型比力齐全，从普通住宅到豪宅的供给，都不停档。从居家的小户型到别墅、twnhuse等大面积的高等住宅层出不穷。

(4)代价连续上涨随着片区楼盘质量和社区物业治理水平的提高，XX楼盘的代价在逐步提高。另外，随着片区筹划的实施以及交通的进一步完善，这里的前景被普遍看好，片区代价也连续上涨，目前该片区的均价已凌驾7000元/平米。

(二)各片区阐发凭据龙华楼市目前的生长情况，这里分三个片区来阐发整个龙华市场。

1、二线拓展区

(1)表面地理位置龙华二线拓展区东起梅龙路，西至宁静南XX，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，紧邻梅林关隘西侧，筹划用地面积19.39平方公里，都会建立用地11.44平方公里。片区筹划远景控制人口14万，弹性人口范围17万。1998年，该地块完成征地事情，是目前深圳最大的政府预留用地。政府筹划二线拓展区定位成为“福田中XX”配套办事的崇高生活居住办事基地和部门文化、体育、教诲设施的配套区。在政府执行的筹划细则中，二线拓展区的筹划档次参照福田区设计，所有医疗、教诲、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，目标是建成一个大众情况优越、社会形态康健、配套资源富厚、能体现深圳XX居住文明和都会建立水平的现代化、大型综合居住区和都会后勤基地。二线拓展区整体筹划图从筹划和正在实施的部门项目看，“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅XX、南XX快速、布龙路等悉数贯串二线拓展区。而地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西XX铁路在皇岗落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，筹划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳XX。同时在政府的筹划中，未来从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关隘，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以到达，直线距离仅仅4公里。二线拓展取交通筹划图二线拓展区由于其优越的地理位置和政府筹划的种种利好，同时也是深圳最大的储备用地，它的未来生长很大水平上左右了龙华的房地产市场生长。

(2)供需阐发由于二线拓展区是目前深圳最大的储备用地，政府对该片区土地的出让控制比力严格，所以以往该片区可供开发的土地相对较少。而进入20年，该片区的开发量剧增，预计近2年，该片区的的推盘量凌驾120米。20/p>

6、20年该片区可能入市项目项目名称占地面积(平方米)修建面积(平方米)城投七里香榭4800089000金地梅陇镇136XXXX4200阳光新境园146XXXX7636星河丹堤360XXXX2000圣莫丽斯331398鸿荣源“龙一号”680XXXX0820“信托地产项目”140XXXX0000总计XXX从该片区入市的项目来看，该片区所开发楼盘档次较高，高等物业的供给层出不穷，从金地梅陇镇到星河丹堤，档次不停提升，而鸿荣源“龙一号”和“信托地产项目”在筹划中也是做高等住宅和别墅。但是在今年6月出台了“90/70”的新政以后，这些项目都将面临改筹划的命运，未来该片区住宅的供给将会产生新的变革。

(3)代价阐发由于该片区供给项目档次比力高，所以该片区代价要高于龙华其他片区。如金地梅陇镇7000元/平米左右的均价，要高于龙华其他片区不凌驾6500元/平米的均价，而星河丹堤别墅项目更是定下了40000元/平米的均价，这些项目的入市很大水平上也提升了龙华的整体均价。

(4)特点阐发从目前该片区的市场情况来看，该片区目前供给的住宅主要有以下几个特点：开发物业档次很高从该片区入市的项目来看，该片区所开发楼盘档次较高，高等物业的供给层出不穷，从金地梅陇XX到星河丹堤，档次不停提升，而鸿荣源“龙一号”和“信托地产项目”在筹划中也是做高等住宅和别墅。以大户型供给为主该片区入时的项目大多是走高等路线，所以户型供给也以大户型为主，凌驾80%供给都是90平米以上户型。置业人群遍布深圳各区由于二线拓展区的项目大多是高等物业和别墅，所以他们锁定的目标客户是深圳各区经济实力较强的置业者。该片区代价拉动了龙华整体均价目前该片区代价上涨迅速，高等物业特别是别墅物业的入市，很大水平上拉动了龙华的整体均价。

2、龙华中XX

(1)表面龙华中XX是以中心广场为焦点的城镇中心区，是龙华行政、办公、金融和商贸的中心。凭据筹划，龙华中XX将建成城镇焦点区域，将为市民提供文化、休闲、购物等综合性办事，成为龙华情况最优美、配套最成熟的中央生活圈。因此，以龙华中XX为代表的区域地产应该可以说是代表了以往龙华地产的主流。

(2)供需阐发随着龙华中XX的生长，本地居民生活水平的提高，原居民也开始从拥挤的“握手楼”向社区、高层住宅迁移，住宅需求不停被释放。因此，36万平方米的风和日丽、40万平方米的世纪春城以及锦绣江南、美丽36

5、苹果园等项目相继出现。而20年，预计该片区的供给量有90多万平米。20年该片区入市项目项目名称占地面积(平方米)修建面积(平方米)城色47070香缇雅苑120XXXX7000江南华府-32663都会明珠-58000东华XX386XXXX0000南国丽园碧水龙庭194500世纪明园444XXXX9000卓能雅居111XXXX8180世纪春城八号公寓19390世纪春城三期50650总计

(3)代价阐发从今年入市的几个项目来看，碧水龙庭、城色和世纪春城三期的开盘均价都定在6500元/平米，也反应了该片区目前的整体均价是6500元/平米。

(4)户型阐发从今年上半年入市的项目来看，该片区新入市楼盘的主力户型都是二房、三房，其中二房的面积大多会合在75-85平米，三房面积大多会合在90-120。凌驾七成的户型面积在90平米以上。项目名称套数主力户型碧水龙庭2073-78平米的二房、89-110平米的三房世纪春城三期34880平米左右的二房、100平米左右三房东华明珠园896XXXX7124平米的三房南XXXXX的两房、93117三房城色53964-81平米二房、102平米三房

(5)特点阐发主力户型是90-120的三房从今年新入市项目来看，供给的住宅面积以90-120的为主，约占供给总量的50%左右。以普通物业为主该片区根本没有高等物业的供给，全都是适合居家的实用型楼盘，以其较实惠的代价吸引中等收入者置业。

3、坂田片区

(1)表面坂田村总面积22平方公里，位于深圳市中部，距香港新XX仅10余公里，下辖12个村民小组。坂田片区以产业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国度和地域的种种大企业600家，XX、XX、XXX、XX、新XX下等海内外知名企业均在坂田落户。而在坂XX筹划中构筑了一幅“迈向都会化，建立新坂田”的生长蓝图，对坂田财产结构进行重新结构。据悉，坂田中XX将建成“以商活区”的基地，以由原村委大楼置换出来土地改建而成的商业广场为中心，形成一个大商圈：坂田东北面建成“以文立村”基地，生长坂田文XX项目；北面和西南面建成“以工养村”基地，建立产业园区配套办事设施；西面建成商住区，建立成为坂田新城区；东南面建成娱乐休闲、生态旅游度假基地。也正是由于坂田产业的生长，大量高科技企业的入驻，带来了强大的置业需求，很大水平上推动了坂田房地财产及相关行业的生长。

(2)供需阐发该片区的供给一直以大范围的社区建立为主，从四季花城、日朗台再到万科城、第五园，无一不是大范围的社区建立，这就很大水平上提升了该片区楼盘供给的整体素质。据统计，坂田片区近两年的推盘量将凌驾100万平米。20/p>

6、20年坂田片区入市项目项目名称占地面积修建面积万科城三期140XXXX0000万科第五园220XXXX0000中海月朗苑400XXXX0000春华四季园200XXXX0000珠江旭景佳园500XXXX0000总计650XXXX080000因为坂田片区会合了XX、新天下等企业达600多家，这些企业带来了强大的购置力，从之前四季花城、XXX和第五园的脱销，足以证明该片区有着旺盛的消费需求。

(3)代价阐发从该片区今年入市的项目来看，该片区目前的均价在6500元/平米左右，较去年整体5500元/平米的均价，涨幅快要2024年该片区入市项目均价项目名称入市时间开盘均价(元/平方米)XXX三期20-37000中海月朗苑20-46500春华四季园20-2620/p>

(4)特点阐发以中大户型供给为主从各入市项目的户型供给来看，中大户型依然是该片区的主流供给。XXX三期约1694套住宅，只有568套公寓面积在90平米以下；而春华四季和月朗苑的户型也是以90-110平米的中三房为主，90平米以下的住宅所占比例也不凌驾50%。以大范围楼盘开发为主该片区的住宅开发大多是大范围社区，XXX、第五园、春华四季等这些楼盘的占地面积都凌驾了20米。

(三)个案点评

1、XXX三期

(1)项目根本资料物业地点坂田坂雪岗高新XX占地面积14万平米修建面积19万平米修建类别连排别墅、多层、小高套数1694套均价万科城实景

(2)户型阐发类别面积套数TWNHUSE215-266平米45联院TWNHUSE158-178平米20院TWNHUSE174平米62宽景HUSE125-140平米270高层住宅95-128平米544公寓35-60平米568户型：4房2厅2卫修建面积：137平方米

(3)特点阐发赠送面积许多万科城三期TWMHUSE产物，近20米的修建面积赠送80平米左右的地下室，对置业者来说，是一个很大的吸引力。社区配套比力完善万科城的社区园林建立颇受置业者的认可，而且另有配套的商业街，虽然目前来看商业街的气氛另有欠缺，但据万科城的整体筹划来看，万科城有3万多平米的商业，能充实满足社区内居民的日常生活。置业人群比力明确在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是XX、富士XX的治理阶级。同时也另有来自关内的一些置业者。

2、金地梅陇镇

(1)项目根本资料物业地点龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处占地面积136000平米总修建面积4200平米一期占地面积50000平米一期修建面积15万平米一期均价7000元/平米一期筹划图

(2)户型阐发该项目的户型有2居、3居、4居，主力户型是3居。户型修建面积(平方米)室内面积(平方米)2居室3居室4居室户型：2房2厅1卫修建面积：72平方米户型：3房2厅2卫修建面积：117平方米

(3)特点阐发大型居家型社区金地梅陇镇总筹划修建面积凌驾40万平米，且一期主力户型是90-120的三房，主要面对中等收入置业者。但是对梅陇镇而言，社区外的居住情况另有待进一步改进。关内置业者比重加大从梅陇镇一期的置业人群来看，关内置业者的比例明显加大。这也从一方面说明关内置业者对龙华未来生长前景的认可。三、龙华房地产生长趋势阐发

(一)影响未来龙华房地产市场的几大因素

1、筹划影响

(1)地铁4号线二期工程的建立地铁4号线二期将领悟深圳福田及宝安区，从少年宫站至龙华新城XX，全长约16公里，工程总投资约为60亿元，共设10个车站，分别是少年宫站、莲花北XX、梅XX、梅XX、白石龙XX、龙华XX、龙华中XX、上塘站、龙华镇中XX、龙华新城中XX，并将接驳未来深圳铁路客运枢纽“深圳新XX”，将是深圳市繁忙的轨道交通干线之一。

(2)深圳新XX深圳新XX位于宝安区龙华西南部，处于北至红山XX、南至白龙路、西至福龙路、东至民治路所围合的T型用地范畴内，占地2.4平方公里。凭据筹划，深圳新XX将成为衔接京XX客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与地铁

4、

5、6号线接驳的交汇点，6条铁道干线、支线将在龙华交汇。

(3)二线拓展区筹划二线拓展区定位成为“福田中XX”配套办事的崇高生活居住办事基地和部门文化、体育、教诲设施的配套区。在政府执行的筹划细则中，二线拓展区的筹划档次参照福田区设计，所有医疗、教诲、商业、娱乐、交通等配套设施筹划相当齐备。

(4)中部综合组团的筹划中部综合组团位于深圳市中XX地域，包罗安区的龙华、观澜和坂田坂雪岗，总面积205平方公里。组团的功效定位为市中心区的配套综合办事区，将重点生长以XX、富士XX等高新技能财产为支柱的制造业；以华南物流园与和记黄埔物流园为代表的仓储业；以商贸、教诲、卫生、文体娱乐为主的配套财产。阐发：地铁4号线和深圳新客站等交通筹划的利好，对龙华未来的生长无疑是利好。交通路网的筹划不但能解决恒久困扰龙华的交通问题，还会给龙华带来巨大的人流的聚集。地铁4号线进一步缩短了龙华和关内的距离，吸引关内人的眼球，使龙华真正成为福田的后花圃。而新客站的人流能动员龙华的人气，也将进一步推动龙华商业的生长。同时，在深圳市内土地资源十分有限和龙华土地储备不多的情况下，二线拓展区19.39平方公里的储备用地更显得弥足珍贵。可以说二线拓展区未来的生长将左右着整个龙华未来的生长，特别是房地产市场的生长。而在交通路网建立底子之上，政府提出中部综合组团的筹划，进一步推动制造业和物流业的生长，这些企业里的中高层治理者的消费能力也是无需质疑的。但是在享用筹划带来的种种利好的同时，也不能忽略筹划带来的负面影响。随着新客站的筹划和制造业、物流业的生长，它们在聚集人流的同时，也面临着治安的难题，这对住宅市场的生长将会产生一定的影响。

2、政策影响在近期国度的调控政策中，要求自20年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建立，套型修建面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须到达开发建立总面积的70%以上；中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地年度供给不得低于居住用地供给总量的70%。而随后深圳政府出台的细则则明确表现单个项目必须满足“90/70”的比例。此次政策的出台，对付XX未来入市的项目影响很大，许多项目都可能面临改筹划的命运。据统计，近两年龙华的推盘量将凌驾250万平米，但有凌驾70%住宅套型修建面积都在90平米以上。但是，从龙华历年的供给来看，已往5年供给的90平米以下住宅占总供给量的55%。而凭据世华成交系统统计的数据来看，90平米以下物业的需求量逐年增大。20年上半年，90平米以下成交面积到达65%，较去年同期上涨18%。数据显示，龙X90平米以下住宅的需求日益加大，这和龙X在新政之前筹划凌驾70%的供给量都是90平米以上住宅是相矛盾的。而新政之后，虽然龙X有许多项目的后期都面临改筹划的命运，但是就龙X的市场需求而言，应该说市场对90平米以下住宅照旧有很强的消化能力的。

(二)未来走势预测通过政府的种种筹划和当前市场反应的情况，可以预测未来龙X房地产市场可能出现以下几个方面的趋势：

1、短期内普通住宅代价将不会有很大的颠簸近两年龙X凌驾250万平米的会合供给，是已往五年的供给总和。这样巨大的供给量，必须要龙X吸引更多的关内置业者才行，但是由于目前龙X存在着不可忽视的交通和治安问题。虽然未来的龙X交通路网会逐步完善，但是也另有待时日，如地铁4号线也要20年底才气通车。因此，龙X的居住品质在近两年无法得到明显提升，楼盘的售价也很难大幅上升。同时，由于新政的影响，张望期还没有结束，买家入市的积极性不高，如新政之后碧水龙庭等项目并未出现预想的热销局面。所以，整体来看，龙X短期内房价不会出现明显上涨。

2、豪宅代价可能还会进一步上涨新政策要求停止对别墅类项目的土地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给，这会使得龙X近期大量推出的以豪宅为主的大户型物业弥足珍贵。该片区现有的豪宅代价将会大幅上涨。如龙X圣莫丽斯在年初开盘均价在2.5万/平米左右，而上月开盘的星河丹堤却定出了4万/平米的均价，创龙X豪宅市场的新高。

3、投资比例将可能会有所下降近年来，龙X的代价上涨很快，所以吸引了许多投资客的存眷。但是目前龙X的房价已相对较高，上涨空间不会太大，同时由于新政的影响，如小我私家所得税的征收等，进一步削弱了投资客的投资利润，所以未来龙X的投资客将会有所淘汰。

4、商业将会进一步生长交通筹划的利好和深圳新客站的建立，为龙X带来的不但仅是交通的改进，还会聚集更多的人流，人员的聚集很大水平上就会动员该片区商业的生长。在龙X的筹划中，政府筹划在20年龙X的人口在50万左右，而实际上龙X现在的人口数量都已凌驾100万。这100万人口所拥有的消费需求和消费能力均十分可观。龙华的商业物业售价去年为2万/平方米左右，今年却已凌驾3万/平方米，这也充实说明龙华未来商业生长前景看好。22