土地估价方法之剩余法.docx

1、剩余法的定义、特点及适用范围

2、剩余法的估价的程序与方法

第七章土地估价方法之三剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

(2)确定具体开发项目的预期利润

(3)确定开发项目中的最高控制成本费用

2、剩余法的计算公式基本公式：VA建筑总成本税收5%D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。

(5)计算和确定估价额先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用：地价不动产总价专业费利息税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现）再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。

三、剩余法估价的应用

1、利用剩余法评估土地价格估价过程：

(1)选择估价方法；

(2)确定最佳开发利用方式；

(3)市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等；

(4)求取地价测算方法一：直接计算地价利息A.测算不动产总价，采用收益还原法B.计算建筑费及专业费C.计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算D.计算开发商利润E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内F.代入公式计算地价G.扣除相关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价。测算方法二：利息中不计地价款的利息利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。

2、利用剩余法测算开发商的预期利润基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。

3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准将建筑费及专业费的最高控制标准假设为元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。

4、应用剩余法估价的常见问题

(1)方法适用错误，步骤错误；

(2)利息、利润计算错误；计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式

(3)计算项目不准确、漏项，或步骤不全；

(4)参数使用错误或前后不一致。