深圳坪地项目前期策划方案.docx

深圳坪地工程前期筹划方案

一、龙岗住宅市场根本概要

1.20053年是市场想象空间最大的时期，也是工程推出及炒作的最正确时期20年前可能有几个重大的现象需要关注，一是城市化开展使龙岗与深圳关内的关系更加紧密，城市建设、经济开展及人口总量增加实现突变；二是不低于500万平方米的住宅供应量推向市场，观念、产品、价格、消费市场等均发生重大变化；三是深惠路改造及地铁3号线建成，沿线有望形成黄金走廊，龙岗XX，成为富有投资潜力的地区；四是龙岗中心城与宝安中心城成为深圳唯一的势均力敌的两大热点投资区域20054年内，随着龙岗市场的逐步成熟，市场结构仍较为稳定，整体需求仍将以实用型住宅需求为主流；另外，新的户型产品的不断推出，对工程自身素质的要求也将越来越高。因此，作为本工程而言，在区域市场才刚刚起步、片区内生活配套及居住条件均不完善的前提下，工程的因素主要是产品的规划将成为本项目成功的关键！1优势:、地理位置优势：地处城镇中心区，整体规划较为合理；、交通优势：工程所在地邻近坪地汽车站，并与深惠公路相隔不远；、景观优势：工程所在地紧邻坪地镇城市中XX；、教育配套优势：工程东面配套有坪地中小学，业主子女就读便利。2时机：、坪地镇楼盘工程少，市场竞争力度不大；、对于经济和交通的开展，坪地与外界的交流增多，泛区域客户量正逐渐放大；、龙岗中心城土地供应紧缺，为整个坪地房地产开展提供契机；、坪地人民生活水平提高，开始着眼于住房品质的提升；、城市化进程的逐步推进以及各知名房地产企业在龙岗的开发建设，对提升龙岗居住品质也将起到积极的作用；、邀请在龙岗有长期成功操盘经验的代理商，强强联手，极大的躲避了工程开发风险。总体来看，本工程的优势条件相对来说比较明显，所需要解决的工程开发难点自然不少；就目前即将开发推售来看，本工程主要需解决以下几点：其一：抓住片区内客户置业的地缘情节，防止客户中心化长期以来，由于龙岗片区房地产开发多集中在龙岗中心城及龙岗XX、横XX和布吉XX这三个区域，龙岗东XX、坪地以及大鹏半岛虽占据了半个龙岗，但一直以来由于地势原因，加上人口较少；外乡开发工程屈指可数，且开发质素普遍偏低,造成龙岗东客户置业多向往中心城镇。其二：躲避相对较差的居住环境因素，与周边较差的环境形成强烈的反差本工程所处位置坪地片区，目前所开发商住工程仅“西湖苑一个，可以说包括坪山、XX等东部区域所开发的楼盘，都存在周边环境因素欠佳的严重缺乏；加之本工程西、南两面处于民房的包围之中，提升工程开发质素、营造怡人小区环境将是本工程开发成功与否的关键因素。其三：防止与区域内工程的正面竞争，以产品差异化赢得市场认同目前，坪地区域内稍具规模工程均以中大户型产品开发为主线，居家功能依然占据主导地位；随着片区内交通环境的不断改善，新的投资产品必将有更大需求，因此，在规划定位及产品设计上的突破将是本片区新开发工程取得成功的关键因素。

第三章工程定位分析及建议

一、产品性质定位：通过以上对片区内市场根本特征的解析，可以看出坪地镇目前在整个龙岗区域的生活环境还是不太理想。镇内人气缺乏且相关配套较为缺乏，尤其是商业购物场所方面较少。该区域在较长一段时间内，还无法形成一个可以让购房者感觉舒适的生活场所，而且在市场调查过程中，我们发现：纯粹居家购房在坪地镇内目前走得并不是十分理想1走主流居家必将会是工程陷入价格、档次等的恶性循环；2区域内一段时期的主流居家客户，也将在工程推售期间出现断层的局面；3区域间的竞争，虽然分流了本区域内的大局部置业人群，但地缘情节在本区域并没有很好的产品提供，为后续的开发工程提供了一定的市场机遇；4工程本身的规模及规划条件，使得本工程要走大面积户型的主流居家路线将直接被排除；5本工程在档次方面也不能做得太低、必须要与周边环境形成强烈反差，才能营造生活升级、品质升级的市场感觉，否在此问题的根底上，我们联想到美国的国情特点：美国是一个典型的移民国家，甚至有文字称“没有移民就没有美国的这一说法；而从美国的文化来看：提倡“自由、平等、开放的生活方式也正是现代人所向往的。另外，我们再回到前面的工程命名以“纯美生活2这一前提；同时，美式风格在深圳虽有几个工程都已经用过，但均取得了较好的成绩；相对较新的概念提出，对吸引客户关注将增加一些份量。因此，建华地产建议工程的整体风格塑造为：物业管理建议一一倾美式的物业管理美式的物业管理主要是表现在对社区文化的建立、对邻里关系的和谐营造，因此，他们的物业管理方式也多倾向于其国情特点：以一种相对“自由、松散的方式来进行居家管理，但在平安及人性方面却是做到无微不至。楼盘欲营造高素质住宅，却因物业管理跟不上而导致四不象的例子屡见不鲜。工程既然要突出效劳式形象，优质的物业管理必不可少。鉴于工程的美式社区、青年小家定位，建议可聘请在深圳的知名品牌物业管理参谋，其管理经验可作为宣传推售卖点。为落实明确对客户的承诺，开展商可联合物业管理公司在客户落订认购签署契约时，附签一份有偿贴身效劳合约，列明效劳种类及费用上限，以增强客户的落订信心。