中国成都房地产行业分析研究报告

报告所属行业：房地产行业报告名称：报告类型：年度报告报告版本：中文印刷版联系报告报告目录和简介：引言中国成功加入世界贸易组织，在轰轰烈烈的市场表面现象之下沉淀了中国房地产行业经过多年发展形成的理性。如果说中国房地产行业的发展源于旺盛的国内市场需求而蔚为壮观，那么这座冰山作为国民经济支柱产业的房地产行业更是面临着前所未有的机遇和挑战，我国房地产行业发展何去何从成为大众瞩目的焦点。本研究报告对成都房地产业的发展状况以及产业政策的动态、市场供给与需求状况、房地产企业的发展状况、业界的竞争环境及竞争方向、以及市民消费变化等进行了研究分析，并重点分析研究了20__年20__年成都房地产的市场状况，以及在WTO背景下，成都房地产行业将面临的机遇和挑战以及应对策略。报告在大量分析论证的基础上，还重点对成都房地产业的发展方向、房地产市场的走势、成都的经济规划对房地产业的深远影响以及相关的产业政策的取向做了深刻的分析研判。是房地产开发商、投资商、房地产相关行业企业在进行房地产方面的市场分析和投资分析不可多得的参考。该报告总计29万余字，数据图表134个。报告通过对成都市房地产市场运行情况的分析，对当前房地产市场是否已经出现过热，是否已经出现泡沫做出判断；通过对成都市房地产市场潜在需求的分析，对成都市未来房地产市场的发展进行预测；通过分析存在的问题和产生问题的原因，提出解决问题的对策建议；通过对房地产市场利润、市场竞争力的分析，引导房地产开发企业理性投资。目录CONTENTS

第一章房地产行业现状概况第一节房地产行业定义及基本特征

一、房地产的定义

1二、房地产的分类

三、房地产行业的基本特性

(一)、土地的特性

(二)、房地产业的基本特性4第二节20__年我国房地产开发状况分析

一、20__年我国房地产业发展概况

二、全国土地资源的供给状况10

(一)、全国土地资源的供给状况10

(二)、全国土地资源的供给特点

1三、我国房地产开发商的现状分析

四、我国房地产发展特点分析

(一)、我国现阶段房地产业发展特点

(二)、现阶段房地产业发展存在问题

(三)、20__年中国房地产行业展望22第三节成都房地产业发展概述2

一、四川省房地产市场形势分析2

(一)、20__年四川省房地产市场保持健康发展态势2

(二)、20__年四川投资运行态势良好2

(三)、四川房地产市场存在的主要问题3

(四)、四川省住宅与房地产业发展趋势

二、成都房地产业发展概况3

(一)、成都房地产业发展的历史沿革3

(二)、20__年成都房地产投资状况分析3

(三)、20__年成都房地产供给状况分析

1(四)、20__年成都商品房销售和空置状况分析

(五)、20__年成都商品房价格分析4

三、成都房地产景气指数分析50

(一)、综合指数50

(二)、住宅物业指数

(三)、办公、商业物业指数5

第二章成都房地产行业投资特性及影响因素分析第一节房地产行业的投资特性分析5

一、中国房地产业正步入“火山喷发期”5

二、房地产行业投资风险分析5

(一)、房地产投资的经营风险

(二)、房地产投资的法律风险5

三、我国房地产业在通货紧缩中强势运行5

(一)、全国性通货紧缩中房地产业逆势走强的原因探析

(二)、我国房地产业已经出现严重泡沫6

(三)、我国房地产业中的经济泡沫蕴藏着巨大的危险6

四、成都与部分重点城市房地产周期比较67第二节影响成都房地产业发展因素分析70

一、成都市经济动态分析70

二、房地产政策及城市规划分析

(一)、我国房地产政策的演变

(二)、20__年成都市及全国重大房产政策深度分析

(三)、20__年成都城市经营战略规划

1三、成都物业管理发展水平

(一)、我国物业管理发展现状

(二)、成都房地产经营中物业管理面临的问题及对策

(三)、物业管理方式的借鉴

四、西部开发与成都房地产

(一)、基本建设投资大幅增加

(二)、外来投资力度加大导致办公物业和商业物业需求增加8

(三)、旅游房地产成为新的开发点

五、WTO对房地产业发展的影响

1(一)、建筑领域加入WTO后的对外承诺

1(二)、入世后外资不会大量进入房地产市场9

(三)、入世后相关行业对房地产业的影响9

第三章成都市房地产行业市场分析第一节成都市房地产市场需求分析9

一、成都住宅市场需求态势分析9

(一)、20__年签约客户的构成分析9

(二)、成交住宅的特征分析9

二、20__年成都购房基本需求调查9

三、成都房地产市场需求预测10

(一)、居民购买力水平分析

(二)、成都居民居住现状及国内外比较110

(三)、市场需求量与需求结构预测分析112第二节成都市房地产各主要类型物业发展状况

一、成都房地产一级市场分析

(一)、地产交易状况

(二)、成都市各区域土地价格比较1

(三)、成都市土地价格走势

二、成都小户型楼盘市场研究120

(一)、成都小户型的发展历程回眸120

(二)、成都小户型的现状调查

1(三)、成都小户型项目发展趋势130

三、成都二手房市场分析

1(一)、成都市二手房供给状况

1(二)、成都市拆迁房市场发展状况分析

(三)、成都市二手房市场需求状况分析

(四)、成都市二手房市场特点分析

(五)、成都市二手房市场前景分析

四、成都别墅市场分析13

(一)、成都别墅市场现状13

(二)、成都别墅市场存在问题及发展趋势13

五、成都商业物业市场分析140

(一)、于-20__年一季度成都商业地产发展概况140

(二)、成都商业地产发展的特征变化

(三)、20__年成都市商业地产发展大趋势

(四)、于成都商业地产模式分析

(五)、蓉城商业热点区域展望

六、成都写字楼市场分析14

(一)、成都写字楼市场概况14

(二)、成都高档写字楼市场分析150

(三)、成都写字楼特点分析

1(四)、成都写字楼市场存在问题及发展趋势152第三节成都市房地产行业经营模式分析15

一、房地产公司的商业模式分析15

二、我国房地产销售模式15

(一)、我国房地产业营销特点15

(二)、香港与台湾房地产代理模式分析

三、物业管理行业的发展桎梏与机遇

1(一)、中“洋”物业管理差距在哪儿？

1(二)、入世对物业管理的利与弊16

四、成都房地产市场渠道策略分析163第四节房地产金融市场分析170

一、我国住宅金融发展现状及主要问题170

二、国际资本流动对房地产市场的影响

(一)、国内外投资背景分析

(二)、房地产业外商直接投资与中国吸引外资状况

(三)、分析与结论

三、国际住房金融政策模式比较分析

(一)、美国模式是特惠模式180

(二)、日本模式是普惠模式

1(三)、对我国住房政策的启示

四、房地产开发企业融资新渠道研究

(一)、银行贷款门槛提高，房地产间接融资难度增大

(二)、上市禁令解除，房地产企业利用证券市场融资

(三)、房地产投资基金房地产开发融资的新动力

(四)、WTO多方面影响房地产融资

五、我国住房金融市场发展展望18

(一)、降息后房地产业前景如何18

(二)、取消期房按揭后的房地产市场190

(三)、房地产金融政策趋向19

第四章成都市房地产市场竞争格局分析第一节成都楼市竞争格局19

一、成都房地市场竞争状况19

(一)、成都房地产市场竞争格局19

(二)、江浙资本来势汹汹19

二、房地产企业竞争的新策略19

(一)、新圈地运动19

(二)、新融资方式19

(三)、新运作手法19

(四)、新经营理念19

三、中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争19

(一)、外企投资于一般工业品与投资于房地产的特点比较200

(二)、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析20

1(三)、入世后房地产外商投资的竞争性问题20

(四)、外资进入我国房地产市场的动向分析203第二节房地产市场竞争力分析20

一、房地产企业如何摆脱恶性价格竞争20

二、房地产开发企业主要竞争要素分析20

三、构建核心竞争力的途径20

四、保证核心竞争力的持续性210第三节成都市房地产区域市场分析2

一、城东区域市场分析2

1(一)、城东区房地产业发展宏观环境分析2

1(二)、城东区房地产市场发展现状2

(三)、城东区房地产市场需求分析2

(四)、城东区房地产市场发展前景分析2

二、城南区域市场分析220

(一)、城南区域房地产市场发展概况220

(二)、城南区域房地产市场发展特点和趋势2

1三、城西区域市场分析22

(一)、城西区域房地产市场发展概况22

(二)、房地产主要板块市场发展状况22

四、城北区域市场分析22

五、成都周遍地区之绵阳房地产业发展状况分析22

(一)、区域经济的总体发展概况22

(二)、区域市场供给环境的分析2

(三)、区域市场需求环境的分析23

(四)、区域房地产市场发展趋势的综合分析2

六、成都周遍地区之华阳房地产业发展环境分析23

(一)、区域发展潜力的分析23

(二)、区域内的消费需求特征240

(三)、区域内房地产开发动态2

(四)、政策环境2

七、成都周遍地区之都江堰房地产市场分析2

(一)、都江堰市概况2

(二)、都江堰城市房地产整体市场概况24

(三)、都江堰市区房地产市场调查分析250

第五章成都市房地产行业优势企业分析第一节房地产上市公司经营概况2

一、中国房地产上市公司运行状况2

二、20__年、20__年中国房地产上市公司10强研究

1三、房地产上市公司前景堪忧26

四、20__年广州主要房地产开发商业绩概况267第二节合生创展2

一、公司业绩分析2

1二、公司运作模式分析2

三、全国扩张策略2

四、公司发展战略分析274第三节富力地产2

一、公司经营业绩分析2

二、公司经营要诀27

三、公司发展计划278第四节中远发展2

一、公司经营业绩分析2

二、公司现有主要项目及分析2

三、公司经营战略分析2

四、竞争力分析2

(一)、主要优势分析2

(二)、主要劣势分析2

五、发展前景分析287第五节万科地产2

一、公司行业地位分析2

二、公司竞争优势分析

1三、公司业务分析29

(一)、业务规模和盈利水平稳定增长29

(二)、地产业务主要分布于中心及主流城市29

(三)、产品定位以中档高品质住宅为主导29

(四)、近几年财务指标分析29

四、公司成长性分析29

(一)、发展前景造就公司快速成长空间29

(二)、三年业务发展进入快速增长期29

五、20__年万科动态29

(一)、万科地产力推ISO29

(二)、万科地产以9.7亿元夺得深圳“地王”29

六、公司发展计划298第六节华侨城地产30

一、旅游、房地产双业并举30

1二、华侨城“波菲罗”项目分析30

三、经营中出现的问题30

四、公司业务发展计划307第七节XX集团30

一、公司经营业绩分析30

二、公司的主要经营策略和市场推广模式310第八节金地集团

一、公司经营情况分析

二、主要供应商、客户情况

三、经营中出现的问题

四、金地的XX攻略

五、公司动态316第九节XX城建集团3

一、公司经营情况分析3

二、公司发展战略分析3

三、经济住宅打天下319第十节珠江控股320

一、企业概况320

二、重组生机重现320

三、综合控股再创辉煌32

第六章成都房地产业发展预测及发展战略研究第一节房地产业发展趋势分析32

一、信息化发展趋势32

二、企业集团化发展趋势32

三、行业品牌建设与规模集中化32

四、行业发展的专业化趋势32

五、与金融界融合的新趋势32

六、房地产创新开发新趋势329第二节成都房地产发展趋势分析3

一、旧城改造拉升成都房产3

1二、20__年成都房地产产品变化趋势33

三、20__年成都房产将聚焦城北3

四、大盘时代已经到来334第三节成都郊区地产大趋势33

一、20__年成都郊区楼市撑起“半边天”33

二、20__年成都郊区楼市预测338第四节成都房地产行业SWOT分析

一、发展机遇和障碍分析

(一)、成都房地产业发展机遇分析

(二)、弊端不容忽视3

二、WTO给成都房地产业带来的机遇和挑战

(一)、加入WTO为成都房地产业带来的机遇

(二)、加入WTO为成都房地产企业带来挑战34

(三)、成都房地产企业迎接加入WTO的对策348第五节房地产企业市场经营策略

一、成本领先战略

二、市场营销策略35

三、时间竞争战略35

四、创新策略36

五、人性化策略36

六、房地产企业的核心竞争力剖析36

(一)、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性36

(二)、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程36

(三)、新经济时代房地产企业的核心竞争力370

(四)、构建并维持现代房地产业核心竞争力373表目录表1.120__年1-9月全国房地产开发面积、销售情况8表1.21998-20__年9月全国房地产历年数据8表1.320__年1-9月全国各省区住宅投资、销售情况9表1.420__年19月全国商品房建筑、销售面积数据表10表1.51997-20__年房地产开发企业土地开发及其购置情况11表1.7近年来我国房地产开发企业数量情况（单位：个数）14表1.8近年来中国房地产开发经营统计（万元）15表1.91995-20__年成都市房地产开发和建设情况（万平方米）41表2.11988-20__年成都及部分城市商品房销售面积增长率（%）68表2.220__年国内重要房地产政策及影响76表3.120__年成都不同面积成交住宅的客户年龄构成情况（%）97表3.2上世纪80年代末部分国家居住状况（单位：平方米）111表3.320__年四川、重庆两省市土地交易情况116表3.420__年成都市拍卖商业用地一览表116表3.6沙河沿岸部分楼盘的土地价格119表3.7成都市部分楼盘地价一览120表3.8成都小户型的项目定位123表3.9近几年商业银行房地产贷款情况170表3.10近几年商业银行个人住宅贷款情况(单位:亿元)171表3.1120__年底累计外商直接投资行业分布金额单位：亿美元176表3.121998-20__年外商直接投资房地产行业情况176表3.1320__年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况177表3.14美国商用房地产资本来源(1999年6月30日)178表3.15中央政府财政支出中住房及其社区环境所占比重179表3.16日本住宅建设五年计划及其实施181表4.1城东典型楼盘资料表214表4.2城东典型在售楼盘情况215表4.3成都市东城区规划主要用地面积比例一览表218表4.520__年城西新盘项目分物业比例222表4.620__年城西新开盘项目建筑面积分布（平方米）223表4.7城西典型新盘资料表225表4.8华夏名居基本情况250表4.9岷江华庭基本情况251表4.10水都新城基本情况251表4.11佳美景园基本情况252表4.12瑞康家园基本情况252表4.13钰城花园2期基本情况252表4.14堰锦家园一期基本情况253表4.15都江堰房地产市场价格的基本划分254表4.16天下青城基本情况255表4.17中国青城基本情况256表4.18青城白鹭洲与青城假日基本情况比较256表5.120__年中国房地产上市公司10强一览261表5.220__年市值TO10房地产上市公司一览263表5.320__年前三季度主营业务收入TO10房地产上市公司一览264表5.420__年综合实力TO10房地产上市公司一览265表5.5合生创展与珠江投资主要开发项目一览272表5.6富XX集团主要开发项目一览276表5.7中远发展20__年第三季度主要财务指标列表（单位：元）279表5.8中远发展20__年9月20__年9月重要财务比率比较表280表5.91999-20__年万科房地产业务状况293表5.1020__年万科房地产业务区域经营情况（万元万平方米）294表5.1120__年度万科主要房地产项目一览表（平方米）295表5.12万科房地产业务指标推测296表5.1320__年万科主要房地产项目一览表（平方米）299表5.1420__年华XX集团主要经营指标一览302表5.15“波菲罗”销售收入预测表305表5.16“波菲罗”建造成本测算表305表5.17天鸿集团主营业务收入类别及金额（元）309表5.18天鸿集团主营业务成本一览（元）309表5.1920__年9月金地集团主要经营指标一览312表5.2024__年北京XX集团主要经营指标一览317表5.21XX江控股主要股东及所占股份列表321表5.22于-20__年XX江控股主要经营指标321表6.120__年成都郊区房屋在建销售情况337图目录图1.1我国商品房销售额增长与GD增长之间的关系(%)5图1.21998-20__年全国土地交易价格指数12图1.3我国房地产开发企业的资质结构图14图1.4我国房地产行业逐年资产负债率（）15图1.51997-20__年成都市GD及房地产开发投资变化情况39图1.6于-20__年成都市各类型物业投资变化情况（单位：亿元）39图1.720__年部分城市房地产投资比较（单位：亿元）40图1.820__年成都市房地产开发资金来源构成41图1.91995-20__年成都商品房竣工和销售情况（万平方米亿元）45图1.101995-20__年成都市商品房空置面积（万平方米）47图1.11于Q1-于Q1成都价格指数变化趋势图（上年同期100）48图1.121998-20__年成都市城区商品房价格变化情况（元平方米）49图1.13成都商品房综合指数趋势图51图1.14成都商品住宅指数趋势图53图1.15成都办公物业指数趋势图53图1.16成都商业物业指数趋势图54图2.1全国、北京、上海、成都房地产周期68图3.120__年成都住宅市场不同年代出生客户所占比重（%）96图3.220__年成都不同价位的成交住宅比例（元平方米，%）97图3.320__年成都成交住宅的区位分布情况（%）98图3.4打算购买的物业类型（%）100图3.5消费者购置物业的主要目的100图3.6消费者对购房面积的预期（%）101图3.7消费者住房现状（%）102图3.8消费者对购房户型的预期（%）102图3.9消费者购房区域的选择103图3.10消费者购房总预算104图3.11消费者喜欢的户内空间形式104图3.12消费者打算购置物业的方位105图3.13消费者现居房的来源105图3.14消费者对物业管理的主要要求（%）106图3.15消费者对物业配套设施的主要要求（%）106图3.16被访者的家庭年收入状况（%）107图3.17消费者的年龄分布（%）107图3.181998-20__年成都城市居民人均可支配收入情况（元）108图3.191998-20__年成都城乡居民储蓄存款余额（亿元）109图398-20__年成都城镇居民住房使用面积一览（平方米）110图3.2120__年成都与国内部分城市人均住房使用面积比较（平米）111图3.22小户型方向分布图122图3.23成都小户型楼盘区域分布（%）123图3.24成都纯小户型与以小户型为主的项目比例124图3.25成都小户型项目装修状况124图3.26成都市小户型物业类型125图3.27内环路以内小户型价格情况（元平方米）126图3.28内环路以内小户型最高价和最低价情况（元平方米）126图3.29内环路之间小户型项目价格情况（元平方米）126图3.30内环路之间小户型最高价和最低价情况（元平方米）127图3.

一、二环路之间小户型项目价格情况（元平方米）128图3.

一、二环路之间小户型最高价和最低价情况（元平方米）128图3.33二环路以外小户型项目价格情况（元平方米）129图3.34成都各类小户型销售情况130图3.35日本公团住宅建设资金来源182图4.1城东商品住宅价格趋势（元/平方米）216图4.2形态与均价的对应关系曲线（元/平米）232图5.120__年69家房地产上市公司主营业务收入比例图260图5.220__年69家房地产上市公司资产比例图26