商住楼物业维修养护方案

商住楼物业维修养护方案概述:商住楼的建筑、园林、设施设备的设计特色,为物业管理提供便利的同时,也对物业维修养护工作提出更高的要求。

管理处工程维护人员,应按原设计与施工标准,结合多年的管理实践经验,对商住楼的物业、设施设备进行维护和保养,以"精致服务"保证所有设施设备的完好率及良好的运行状态。

第一节工程维修人员的岗位职责

一、工程维修部主管岗位职责

1、负责制订本部门全年公共设施设备及物业和维修养护计划并组织实施;2、负责组织实施商住楼设备、设施及物业的接管验收工作;3、负责装修审批核准、监管、验收工作;

4、负责对部门员工日常工作的指导;

5、负责建立商住楼内物业公共设施、设备资料档案工作;

6、负责做好维修工具及零件的采购计划;

7、负责对本部门员工进行职业道德及职业技能的培训、考核,提升服务质量及形象;

8、负责指定大型设施、设备责任人;

9、负责联系、组织生活水池的清洗、消毒和水质检验工作;

10、负责本部门内务、考勤工作;

11、负责与各部门之间的协调配合。

二、维修技工岗位职责

1、严格遵守《管理处管理规定》;2、树立高度的责任心,严格按有关规范和操作规程完成各种维修保养任务;3、对于配电室、供电、供水、消防设备及配套设施处于良好的工作状态;

4、严禁非工作人员进入设备、设施用房,并保持各类设备、设施的真气清洁;

5、严格执行各种定期、不定期的设备维修、保养制度;

6、坚决制止未经同意,私自 路上接用水、电气设备及乱拉乱扯线路;

7、爱护各种工具和设备,保证各种测量仪表准确无误,各种维修设备灵活可靠;

8、做好各种工具和设施设备的巡查、运作、事故等情况的书面记录和汇报工作;

9、负责每月消防器材的检查,并做好记录,发现总是通知有关人员或部门进行处理;

10、每日巡视商住楼一次,如发现消防安全、客户建议或投诉方面的问题及时处理、报告、协调解决。

三、入户服务规范

1、接到报修电话后在10分钟内与报修客户联系;2、了解报修业务情况;3、按预约时间上门维修;

4、上门维修自带鞋套、垫巾、工具等;

5、尊重客户隐私,不得到户内无关区域观望;

6、检修完毕,自行清洁检修现场,垃圾自行带出;

7、其他相关要求。

第二节 设备的日常运行与维修保养

一、设备的运行管理:为正确操作设备,延长设备的使用年限,避免操作不当给设备造成损坏增加维修成本。

针对本案动力设备系统,拟订如下工作重点:

(一)了解本案设备的详细技术档案资料,包括操作规程使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等,对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行培训学习,待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。

(二)管理人员、维修工、操作工都具有专业基础知识和操作技能,对一些特殊岗位,按照要求持证上岗,如电梯操作、维修电工等。

(三)建立与健全各种设备运行制度、值班制度、交接班制度、设备操作规程及设备操作使用人员岗位责任制。

(四)由于设备设施的种类及使用时间不同,有的是日常使用运行的,如电梯、生活泵……,有的是在非正常情况下使用的设备如消防泵、自动报警、事故照明切换柜(应急发电机、联动柜)等各类设备需要根据其实际情况,制定出相应的设备运行使用、操作制度并予实施。

(五)对运行中的设备除了按规定制度例行检查、巡视、记录外,设备管理、维修人员做到一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案。

二、设备的维修养护管理养护管理包括定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准等,工作重点如下:

1、预防为主,坚持日常保养与按计划维修并重,使设备设施处于良好状态;2、设备设施定期检查、巡视形成制度,对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护,包括更换易损零件,添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等;3、根据维修人员的实际情况,实行专业人员维修与操作人员维修相结合;

4、常年使用运行与季节性使用设备,合理制定安排维修保养期限和计划,完善设备管理维修保养规程并予实施、执行;

5、不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备,不忽略对其保养和检查。

消防泵、喷淋泵等。

三、工程维修部工作标准

1、电梯的定期维护、日常维修、保养标准序号工作标准1管理处对本案电梯的管理、安全运行、维修、保养应严格招待武汉市技术监督局规定,按时对电梯进行年审,并提供有效的电梯责任保险。

2管理处提供24小时电梯安全运行服务,如遇停电或电梯故障,并严格按照《电梯应急操作程序》进行操作,解救被困人员。

及时排除故障。

特殊情况及时写出情况报告。

3管理处严格禁止电梯带故障隐患运行,严格监督电梯维保单位按照各电梯维修保养手册定期对电梯进行维护、保养,并做好相应的检修记录。

确保电梯2小时以上故障停机次数:客梯不超过1次/台年。

4电梯完好、安全运行应符合如下要求:

(1)轿厢照明(包括应急照明)、风扇完好无损坏。

(2)操纵盘按钮、厅外按钮功能完好。

(3)各处指示灯完好无损坏。

(4)轿厢门、厅门开闭灵活。

(5)地坎槽内无杂物。

(6)电梯运行平稳,无异常声响。

(7)报警装置功能完好。

(8)安全装置(安全触板、急停开关、安全窗、安全钳等):功能完好,能准确的起到安全保护作用。

(9)机房清洁无杂物。

2、本案商住楼供配电系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准:序号工作标准1管理应对本案的总配电系统、动力系统(各动力设备电源、线路、插座等)、照明系统(各照明灯、开关、线路)的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责,并做好记录。

应严格执行安全用电管理规定,确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套年。

每层(公共区域)照明灯损坏率不超过3%(根据实际节电情况除外)、办公室内照明根据员工的需求而定。

2遇到突发性停电,管理处值班室24小时值班人员接听电话,并将停、送电信息及时通知客户。

3管理处值班人员根据客户需求及实际情况按时开启和 照明。

4照明系统完好、安全运行应符合以下要求:

(1)照明开关:控制可靠分、合灵活,接线无松动,无超负载发热现象。

(2)线路:绝缘0.5光欧以上,表皮无损伤、老化,接点处无发热变色现象。

3、排水及消防用水系统的定期维护保养、日常维修标准:序号工作标准1管理处保障管理区域的生活、设备及消防用水的正常供应。

确保每年因供水设备及管网故障而导致停水及消防用水供应不足情况发生的次数为0次/年。

2管理处负责保持排水系统的畅通。

因排水系统不畅通,而导致大量漫水的事故不超过1次/年。

3给水系统完好应符合以下要求:

(1)生活水泵、消防水泵:运转正常,无异常噪音,无明显漏水,清洁。

(2)各种水泵自动控制系统:手动、自动控制功能完好,配电屏仪表、指示灯显示正常,水位自动控制准确,接线点无松动发热现象。

(3)各种阀门、龙头:开启灵活, 严密,不漏水。

(4)管道:标识色清晰,无损坏、锈蚀,连接处无漏水现象。

(5)消防管网供水系统上所有阀门的铅封或固定锁链应完好无损。

4排水系统完好符合以下要求:

(1)排水口:无杂物堵塞,护网完好。

(2)管道:无损坏,畅通。

(3)排污井:无堵塞,排放良好。

4、物业设施日常维修、保养标准:日常维修项目包括:房屋建筑本体、楼内设施、经线内物业设施、周边服务用配套设施、绿化地、建筑小品及各种小型设备。

序号工作标准1管理处经常对物业设施进行不定期检查,发现问题及时处理品。

一般性问题当天解决。

特殊问题:一般情况应在3天内解决,特殊情况应及时写出情况报告。

建筑内、处墙面及屋内地面、楼梯完好率均达到90%以上。

2接到客户提出的物业维修申请,管理处应10分钟内予以回复并预约上门服务时间,及时派出人员进行处理,平均月维修及时率应达到97%以上。

3小型增加、改造项目,管理处严格按设定流程进行管理,项目完成后,经管理处动力管理人员、客户双方验收,并填写《维修改造工程验收记录》书面认可后,方可交付使用。

4管理处应定期对户外游乐设施及其他设施进行检修保养。

5、消防、监控系统设备的维护、维修标准:序号工作标准1对消防、监控系统设备的管理、无故障运行、维修、保养实行全面负责。

严格执行武汉市公安消防管理部门及技术监督局规定,按时对消防、监控系统设备中必须定期检验的部件进行定期审验。

2对消防/监控设备提供24小时运行、维护服务,并做好整个系统的巡检,保障设备完好率不低于99%。

3如遇设备故障及紧急情况时,维护人员在接到控制中心通知后,在10分种内赶到现场,并严格按照《安全、消防应急操作程序》进行操作。

及时排除故障。

一般性故障应在1小时内解决。

特殊性故障:一般情况在2天内解决,特殊情况及时写出情况报告,维修及时率不低于98%。

4每季度对应急电源进行一次切换,并运行自动报警系统,做好记录。

5对系统内工作不稳定的设备(以每日记录为准,每月不超过5次)查出故障原因,给予彻底处理,并以书面形式反馈处理过程。