夫妻一方出卖房屋而签订买卖合同的效力认定

夫妻一方出卖房屋而签订买卖合同的效力认定

在本案中，涉案房屋登记在被告饶某名下，根据物权公示原则，原告徐某有理由相信被告是唯一的所有权人，有权处分房产。此外，由于饶某与其妻子存在夫妻关系，基于家事代理制度，原告徐某亦有理由相信饶某有权代理其妻子签订《二手房买卖合同》。因此，为了保护交易第三人的合法权益，促进物的流转，实现物的动态安全，应认定《二手房买卖合同》为有效合同。

然而，由于被告饶某单方违约，将涉案房屋转让给案外人导致原告购房屋的目的不能实现，并导致了《二手房买卖合同》在事实上解除。根据定金罚则，被告饶某应双倍返还原告徐某定金40000元。故原告徐某的诉讼请求具有相应的事实依据和法律依据，应予支持。夫妻一方出售夫妻共同财产，办理了房屋所有权转移登记后，房屋买卖就发生法律效力。如果另一方对房屋买卖有争议的，可以申请撤销房屋产权转移登记，撤销后房屋买卖无效。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百二十条【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。