宅基地流转存在的问题

(一)农村宅基地使用权流转制度不能发挥土地的完整使用性能

实际上，严格限制宅基地使用权的流转并不能有效地保护耕地。农民超占宅基地建房，未经批准任意在承包地上建房，建了新房也不退老房，一些富裕的农民在城市购置商品房，已拥有宅基地的子女继承父辈的房产，一些乡村干部利用职权多占多批等问题导致宅基地闲置、浪费严重。

(二)农村宅基地使用权流转制度不能很好的服务社会保障

国家限制农村宅基地使用权的流转固然有利于加强农村的住房保障,但在市场经济条件,基于市场经济的开放性和流通性,农村土地对农民的基础性作用大大削弱。随着城市化进程的加快,农民大量涌入城市,严格限制宅基地使用权的流转,虽然能够保证“居者有其屋”,但将农民紧紧束缚在农村之中,直接影响农民身份转换,无疑会使我国的城乡二元结构继续下去,无法真正解放农村生产力,不利于农村经济的发展。

(三)农村宅基地使用权流转制度不利于农民融资

随着我国社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭正在从事非农产业,许多农民家庭在扩大产业规模，调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题。由于大多数农村家庭拥有的不动产主要是住宅和宅基地使用权，而现行法律禁止农村宅基地使用权的流转，导致抵押担保困难，进而很难获得银行贷款。

完善当前我国农村宅基地使用权流转制度的建议

(一)建立农村宅基地使用权有偿有限使用制度

我国当前的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高,无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配,造成宅基地资源的紧张,进而占用耕地。所以,笔者认为应建立宅基地有偿、有期限使用制度。参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定,宅基地使用权的期限也应规定为70年,自农民申请宅基地获得批准之日起算，期间届满的,自动续期。

(二)完善农村宅基地使用权登记制度

产权明晰是流转的前提。应加强农民宅基地的登记工作，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，保障交易的安全性。我国《民法典》第二百一十条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第二百一十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第三百六十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上规定可以看出,我国对宅基地使用权实行的是登记生效主义，并且未区分城市和农村,应是城乡一体化登记制度。但到目前为至，我国当前尚未完成宅基地使用权登记工作。对宅基地闲置、浪费问题，针对不同情况，可以采取在规定标准以内的予以登记发证，对超标准部分，要求缴纳资源占用费，采取限期拆除等措施。

(三)健全农村宅基地流转的法律法规

完善农村宅基地流转的法律法规。目前，各省市开展的宅基地置换的行为，根本性质是对使用权的流转，对于土地的所有权并没有改变。由于一些政策和理念等各个方面的制约，农村宅基地的流转还处于摸索阶段，有的地方宅基地置换的土地已经出现了浪费闲置这一问题。对于如何合理利用土地资源，可以通过规划整合，让置换出来的宅基地合法化，用市场化方式运作等方法来解决。因此，需要彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，建立健康有序的农民宅基地流转市场。明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面。建立起新的土地流转收益分配制度，研究如何把附着在宅基地上的潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足的问题，途径之一就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。在立法方面,要对宅基地的产权方面及时进行立法工作,针对实际情况，颁布宅基地产权有关确权、流转、交易等内容的法律规范。在法律的规范和制约下，可以有效防止目前宅基地流转的无序状态，不仅保护了农民的宅基地，也保护了土地市场，节约了有限的土地资源。

产权明晰是流转的前提。应加强农民宅基地的登记工作，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，保障交易的安全性。如果你情况比较复杂，华律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。