答：合同有效。
首先，现在很多房屋包括了分摊部分，实际房屋面积少于计算面积是常见的。而且，你合同中一般不会约定是按面积计租吧?那房子你看过，即使合同约定面积不实，也只是合同瑕疵，不影响整体合同的效力。除非你是按面积计租，也才会影响租金计算。再者，相差20个平方，这是很大的面积，合同你签了，视同你承认了该面积。
其次，房产虽然不是该“房东”，但真正房东如果没有出来否认该合同的时候，合同仍然有效，因为对方随时可以让真正房东追认。除非你被真正房东要求搬出，你才可以告“房东”。
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