不动产投资入股及股权转让的营业税政策

关于以不动产或无形资产投资入股、中途转让股权的行为，《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条对此作出了明确规定：“以不动产(无形资产)投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税”。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条中与新规定内容不符的予以废止。

按照这种政策规定，纳税人对拟准备销售的不动产或转让的无形资产，可以采取先投资入股(本文所指的投资方式均指参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为)，然后再进行股权转让，即可轻易逃避税收。比如A公司拟出售新开发的一幢大楼，这幢大楼开发成本及费用总计1000万元，经评估，市场价格为1800万元。B公司有意购置这幢大楼用于开办酒店。正常操作步骤是A公司以市场价格1800万元销售这幢大楼，B公司以1800万元买入。此时，A公司销售不动产应纳的税金及附加为(不考虑计算土地增值税、印花税)：

按“销售不动产”税目依5%的税率计算缴纳营业税1800×5%=90(万元);应纳城市维护建设税90×7%=6.3(万元)，应纳教育费附加90×3%=2.7(万元)，应纳地方教育费附加90×1%=0.9(万元)，共计9.9万元。综上计算，即A公司销售该幢大楼需要缴纳99.9万元的营业税及附加