房屋和土地所有权与土地使用权如何区分

不动产权证不等同于不动产登记簿，前者只是权属证明，后者才是权属依据

指出，不动产登记准确说是不动产物权登记。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据;第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现在老百姓看到的只是不动产权证书，只是一个权利证明。产权证遗失，并不意味着老百姓的权利丧失。老百姓对房屋、土地等享有的权利都记载在不动产登记簿上。该簿由登记机构管理，相关机构可根据登记簿的记载为权利人补办相关权利证书。”

事实上，“使用期限”只是为有期限的权属设置的，不涉及无期限的所有权。“有人将土地使用权的期限误解为房屋所有权的期限，应该打消这个误解。”

我国“房地分离”，房屋所有权、土地所有权、土地使用权不能混为一谈。

“有人把房屋所有权、土地所有权、土地使用权这3个权利混为一体，这是用国际通用的地权模式来理解三者的关系。”孙*忠说。

据他介绍，关于房与地的关系，从立法角度看，我国与世界上很多国家不同。在国际上，很多国家采用房地一体的原则，即单一化的住宅，以土地为主，以房屋作为地上附着物，土地有所有权就意味着房屋所有权。但我国是二元化的所有权体系模式，就是将土地的所有权、房屋的所有权作为两个权利来看待。

究其原因，既有我国法律的硬性规定，又有市场经济的规则约束，既有我国人多地少，必须采取公寓化住宅模式所造成的房子与土地无法一一对应的现实问题，又有改革开放后，出让土地使用权吸引外资模式在城市住宅买卖中应用的历史沿革，这也意味着人们购买的土地使用权是有期限的，定为70年。但人们对房屋的所有权从一开始是没有期限的。

“比如：我们购买商品房，其实是购买了房屋所有权，以及房屋所在土地的使用权。这就是为什么有的地方人们买房后，会有两本证，一本土地使用权、一本房屋所有权。”孙*忠说。

房屋所有权没有期限，有期限的是土地使用权

土地使用权期限届满后会怎么办?尤其是房屋所有权怎么办?

就人们对住宅及住宅用地享有的权利，忠用3句话说明：

房屋所有权没有期限;有期限的是土地使用权，期限为70年;根据《物权法》第149条的规定，土地使用权70年期间届满后自动续期。

通俗讲：“自动续期的意思就是不必要办手续，也不必要缴纳费用就能续期。”也就是说只要房子没有倒、没有塌，人们就可以一直住下去，一直拥有房屋所有权、享有土地使用权!”