借名买房如何确定所有权的归属

一、借名买房如何确定所有权的归属

借名买房确定所有权归属需综合多方面因素考量：

一是当事人之间的约定。若借名人与出名人之间存在明确的书面借名买房协议，清晰约定房屋实际所有权归借名人，该协议在不违反法律法规强制性规定的情况下，对双方具有约束力，可作为确定所有权归属的重要依据。

二是购房款的支付情况。借名人能够提供充分证据证明购房款是由其实际支付的，如银行转账记录、付款凭证等，这有助于表明其真实的购房意图和实际出资情况，从而支持其对房屋所有权的主张。

三是房屋的实际占有、使用情况。若借名人一直实际占有、使用该房屋，进行装修、维护等管理行为，也能在一定程度上佐证其为房屋的实际所有人。

四是是否存在合理的借名事由。比如借名人因不具备购房资格等客观原因而借他人之名买房，且该事由具有合理性。

综合上述因素，法院会根据具体案件情况，遵循公平、公正、合法的原则，来确定借名买房中房屋所有权的最终归属。

二、借名买房存在哪些法律风险

借名买房存在多方面法律风险：

一是房屋所有权归属风险。根据我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。借名买房中，房屋登记在出名人名下，从法律层面看，出名人是房屋的所有权人。若出名人否认借名事实，或擅自处分房屋，实际出资人难以主张所有权。

二是出名人债务风险。若出名人因自身债务问题，导致房屋被查封、拍卖等，实际出资人虽对房屋有出资，但因未登记在自己名下，难以对抗债权人的执行申请，可能会遭受经济损失。

三是政策风险。在房地产市场调控政策下，借名买房可能因不符合购房政策而无法办理产权变更登记。比如限购政策下，实际出资人不具备购房资格，即便日后符合条件，办理过户时也可能面临各种限制和阻碍。

四是合同无效风险。若借名买房行为违反法律法规的强制性规定，比如逃避限购政策等，借名协议可能被认定为无效，实际出资人权益将难以得到保障。

三、买房没有房产证能买吗

购买没有房产证的房屋存在较大风险，一般不建议购买，但在某些特殊情况下，需谨慎权衡。

从法律角度来看，房产证是房屋所有权的法定凭证。没有房产证，意味着购房者难以确定房屋的真实产权归属，可能存在房屋被抵押、查封等权利受限情况，也可能遭遇一房多卖的欺诈行为。在这种情况下，即使签订了购房合同并支付了房款，购房者的权益也难以得到有效保障。

若购买此类房屋，还可能面临诸多不便。比如，无法办理产权过户手续，房屋在法律上仍不属于购房者，后续在转让、抵押等方面都会受到限制。并且，在房屋拆迁、征收时，购房者可能因无法证明产权而难以获得合理补偿。

当然，如果是购买农村宅基地房屋且符合相关规定，或者因历史遗留问题暂时无法办理房产证但有解决途径的，可在充分了解风险、咨询专业人士并确保自身权益的前提下，谨慎考虑购买。

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