个人住房按揭贷款如何计算

一、个人住房按揭贷款如何计算

个人住房按揭贷款的计算方式主要有等额本息和等额本金两种，具体如下：

等额本息

- 概念：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

- 计算公式：每月还款额=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数 - 1] 。其中，月利率=年利率÷12，还款月数=贷款年限×12。这种方式还款初期利息占比较大，本金占比较小，但每月还款额固定，便于借款人安排资金。

等额本金

- 概念：等额本金是指在贷款还款期内，将贷款总额等分，每月偿还固定的本金，以及剩余贷款在本月所产生的利息。

- 计算公式：每月还款额=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率。每月偿还本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减，前期还款压力相对较大，总利息支出相对等额本息较少。

借款人可根据自身财务状况和还款能力选择合适的还款方式。

二、房屋按揭贷款条件是什么

房屋按揭贷款条件通常有以下几方面：

一是借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力。一般需提供收入证明、银行流水等材料来证实其还款能力，收入通常需达到每月还款额的一定倍数。

二是有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。比如购房合同，其内容应符合相关规定且真实有效。

三是有规定比例的自筹资金（首付款），一般首套房首付款比例不低于房屋总价的一定比例，具体比例根据当地政策和银行规定有所不同。

四是借款人年龄需符合要求，通常在18周岁至65周岁之间，具有完全民事行为能力。

五是需提供符合银行要求的抵押物，通常就是所购房屋，且该房屋产权明晰，可依法进行抵押登记。

六是满足银行规定的其他条件，不同银行可能会有一些特殊要求。

三、房屋按揭没还清可以过户吗

房屋按揭没还清，一般情况下是可以过户的，但存在不同的处理方式。

一是转按揭。即经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。具体流程为，买卖双方达成房屋买卖协议，向贷款银行提出转按揭申请，银行审核通过后，办理相关变更手续，新的购房人成为房屋的产权人，并承担剩余贷款的还款责任。

二是提前还贷后过户。出售人可自筹资金或通过向亲朋好友借款等方式，提前还清房屋贷款，解除房屋抵押状态，然后再办理房屋过户手续。这种方式相对较为直接，但出售人需要有足够的资金来提前偿还贷款。

不过，不同银行对于按揭未还清房屋过户的政策和要求可能有所不同。在实际操作中，买卖双方应向贷款银行详细咨询具体的办理流程和所需条件，确保过户行为符合银行规定和相关法律法规。

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