国有土地使用权未变更对其他土地使用转让合同的影响

一、国有土地使用权未变更对其他土地使用转让合同的影响

以债权关系变动作为原因的不动产物权变动，都存在原因与结果之间的区分(参见：物权法15条)。这是由债权和物权的性质决定的，债权是请求权、对人权、相对权，因此债权的变动不必予以公示即产生法律上的效果;物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权的变动必须在公示以后，才能发生对世的效力(排他性)。

我国物权变动采取多元混合模式，建筑物所有权转移、建设用地使用权变动、不动产抵押权、在建工程抵押权、动产质权、权利质权的设立等方面奉行债权形式主义模式(指物权变动效力的发生，不仅需要当事人意思成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单行为生效，而需要登记或者交付，但无需另外做成物权行为)。由此，物权合同的效力是独立存在的，只要符合《民法通则》第55条规定的条件，债权就生效。债权合同不受物权能否变动的影响，即使物权不能变动，债权合同有效。合同的效力是独立存在的，而不是通过合同的履行来决定，合同是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。

物权法未规定物权的独立性和无因性，在物权原因行为被确认无效或者可撤销的情形下，物权变动可被认定为无效或者可撤销。但应同时适用不动产善意取得制度(物权法106条)，注意保护善意第三人的合法权益。

《合同法解释一》第9条，未办理变更登记手续，不影响合同效力，但如何不符合建设用地使用权的转让条件，行政机关却办理了变更登记手续的，视为行政机关允许当事人转让，法院应当然认定合同有效，不能越俎代庖，以行政违法为，反而认定合同无效。

另外：

(1)、如果物权的变动登记与否决定合同的效力，会造成合同的效力由一方决定(显失公平)。

(2)、办理土地使用权变更登记后才发生物权变动的效力，双方当事人是明知的，因地价上涨等原因而反悔，不愿继续履行合同(违反诚实信用原则)。

二、国有土地使用权怎么变更

办理《国有土地使用证》变更登记应提供以下资料：土地登记申请书、《国有土地使用证》原件、《成都市房屋所有权证》、《房屋共有权证》复印件(验原件)、身份证双面复印件(第二代双面复印)验原件，特殊情况附书面说明。

(一)因房屋买卖发生的个人《国有土地使用权》变更登记还应提供“关于办理土地登记的函”(成都市土地矿权交易中心出具);

(二)因房屋买卖发生的单位《国有土地使用权》变更登记还应提供“国有土地使用权交易审查表”(成都市国土资源局出具)，同时提供法人身份证明，土地登记委托书、法人身份证复印件，受托人身份证复印件(验原件)、企业工商营业执照、组织机构代码复印件。(上述材料中的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致;)

(三)因继承、赠与发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供：《公证书》(原件)。

(四)因离婚发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供：离婚证明或法院裁决书复印件(验原件);

(五)因地址变更发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供：变更地派出所出具的地址变更证明原件。

办理国有土地使用证需要的手续：

1、土地使用者按要求填写土地登记申请表;

2、用地者提供法人代表证或个人身份证明、批准用地文件、有关用地协议、购地发票或房屋所有权证及有关税费缴交凭证等资料到当地镇(区)国土部门办理初审手续;

3、镇(区)土地登记人员按要求填写土地登记审批表;

4、送有关资料到市国土资源局审批，建档立册并发土地证书。

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