购买商品房问题

等待商品房销售许可证

购买商品房应注意以下问题：
一、核实对方身份
在签订购房合同前，要明确商品房真正的产权人是谁，出卖人应当是楼盘的开发商。若其委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应的资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书。
二、审查有关证书
商品房预售和销售必须具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
三、查验权益状况
在购房之前应到有关部门查验清楚所购商品房是否已被查封、被抵押或已被销售，以确保交易安全。
四、慎用定金规则
目前商品房买卖的通常做法是，购房者买房时先签订认购书并支付定金，然后才签订购房合同。可以采取以下办法：
(1)在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金
(2)不签认购书，直接签订购房合同，同时支付定金
(3)在认购书中写明，如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买房人退还定金。
五、完善合同条款
购房合同一般是国土部门印制的标准合同，留空部分双方协商一致填写。要认真、仔细阅读审核每一条款。对于双方不能协商一致的条款，应做好记录，由双方签字确认。
现金支付房款时，尽量减少首期房款金额，待办理商品房备案登记手续后，再支付大部分房款，同时留一部分房款待办妥房产证后支付。
六、明确交楼标准
目前标准购房合同中的交楼标准有三种：(1)该商品房经验收合格(2)该商品房经综合验收合格(3)该商品房经分期综合验收合格。
第二项标准要求最高，第三项次之。选择第一项含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收，规划验收，消防验收等。可以在第一项标准后加上“并通过经国家法律规定的竣工验收备案手续”。我国对商品房竣工验收采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目较多，要求严格。
七、慎签补充协议
开发商通常预先拟定了购房合同补充协议，其绝大部分是霸王条款，需慎之又慎，协商不成，干脆不签。
八、另签物业管理协议
标准购房合同中，有签订购房合同时一并与物管公司签订《物业管理服务协议》的规定，签约时要明确物业管理公司，并要求写明其资质，物业管理的收费，同时就《物业管理服务协议》的内容协商一致。
九、拒交不合理收费
目前的商品房买卖中，购房者应缴纳契税、印花税等，公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用，属于开发商乱收费，购房者有权拒绝。
十、把好收楼关
(1)查看“三书一证一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。
(2)看楼验楼：发现问题和有不满意的地方，可以在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。