场研究及地块分析报告
北七家区域市场研究及地块分析报告
第一章市场研究目的
第二章市场及政策环境的研究
1、亚北地区区域分析
目前现亚奥别墅区内共计在售别墅项目约为25个，较为知名的有紫玉山XX、亚运新新XX、森林、保利垄上、伦地、旺斯、千栋等。
从产品类型看，亚奥京北XX的别墅基本以独栋、联排产品为主，其中纯独栋产品比例达到52%。从产品价位方面，亚奥京北XX的高端产品发展迅速，销售均价过万元的产品超过市场销售项目比例的50%，这也和目前市场上高品质的独栋产品增多相印证。
在市场需求方面，昌平区别墅市场已经成为今年别墅交易量较大的热点区域之一，从连续的市场销售情况来看，昌平区别墅市场交易均价基本保持在15000元/平方米以上，而在全年别墅市场交易量中，昌平区别墅交易面积占到全市交易面积总量的26.4%。
综合以上因素，亚奥京北别墅市场正朝着一个供需两旺的局面发展，而奥运会的即将开办、基础配套设施的完善都为亚奥京北区域的前进与发展打下了良好的市场基础，在消费者心理上迎合了购买心理和投资欲望，这些不仅仅预示着亚2
奥京北XX成为北京热点，也预示着亚奥京北XX的趋向成熟。
2、别墅价格走势分析
◣虽然从去年下半年至今，所积累下来的别墅供给，在短时间内将会造成一定的“市场拥堵”现象，但以全国乃至全球为“投射面”的北京市场，仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。近三个月来，北京中高档公寓跳跃式的涨价仍然保持强劲的市场上攻，便是这一市场规律的体现。
◣随着消费者在住房消费档次上的不断提升，来自全国、全世界的购买力也在不断涌入北京，保证了北京别墅市场的繁荣。别墅虽然不少，但购买力不是在减弱，而是在增强。
◣.去年四大国有商业银行的紧缩政策，对金融、地产都有不同程度的影响，今年，银行都采取了更为灵活的措施，尤其是一些实力、活力俱佳的新兴的商业银行，使个贷和开发贷都灵活了许多，有利于地产业的购销两旺。
◣在过去的两年中，亚北区域的项目普遍接近成本，预计今年将会有较大幅度的增幅，奥运经济的“威力”将在20__年～20__年开始显现，作用到别墅市场，加上土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，今年亚北区域别墅的总体涨幅预计应该在15%～20%左右。
3、别墅市场产品市场细分
目前国内别墅产品已经分化成为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅、类别墅和伪别墅等五大类产品。由于各类产品的品质、售价以及客户群的不同，在20__年所面临的发展空间也各不相同。
普通别墅在20__年的增长将会十分缓慢，除非某些项目具有相当独特的环境景观资源吸引力，或者在产品自身品质方面具有更新换代的提升。其主要原因一是具有优良环境品质资源的地段越来越有限，二是具有别墅购买能力的高收入人群都已经有了至少一套的上一代低品质别墅。由于经济型别墅针对的客户群体在消费者金字塔结构中向下发展，在20__年的别墅产品开发中将占有相当大的比重，销售看好。
20__年准别墅产品预计将凭借多方面优势成为未来郊区楼盘主打产品或是卫星城以及中型城市市中心的高端产品。一是别墅购买人群的低收入化；二是其户型种类多样，单体之间组合灵活；三是这类产品既享有院落等郊区环境，相对3
纯独立别墅更符合国家节能省地的号召；四是这类住宅形式具有密度适中，有天有地的特点，利于太阳能设施及地源热泵等节能技术的应用，将成为未来住宅高科技的主要尝试对象。
经过初步估算，亚北区域别墅的总建筑面积在680万平方米，取样8个主要别墅项目，总待售面积为总建筑面积的85%，那么，亚北区域别墅代收面积估算为578万平方米。经过核算，得到的亚北区域的别墅平均容积率为0.42，此数字说明该区域的别墅产品一般为独栋。独栋产品估计存量300万平方米。纯独栋项目约为16个，约占总数的46%。独栋别墅总价一般分布在300-600万之间，成为北京别墅开发最为热点的区域。由于独栋产品占主流，叠拼产品在该区域一直属于空白，北京洋房的入市有效的缓解了这一供需矛盾，其热销程度也证明了这一点。
第三章竞争项目与类似物业产品调研分析
栋谷斯地林园房云邸千溪旺伦森花洋依尊壹帕罗卡华斯京城纳普麦哥尼
方温威达东52%6
总价分布表
均价分布表
5000元以下10000-
15000元
第四章：区域消费客群分析
区域内产品类型、档次的多样性，直接导致了区域客群的分散多样性，通过大量的走访调研，我们初步掌握本区域别墅项目客群的如下特点：
1、区域分布：通过市场调研及走访，我们发现亚北别墅的客群分布不同于中央
别墅区、西山区，而主要以朝阳区、海淀区为主流
2、年龄特征：以30——45岁居多，当然别墅客群本身不同于公寓及普通住宅买
家，具有很强的随机性和多样性，调查发现亦有一些年龄较轻20
多岁的青年人购买，资金可能由父母提供；另外，也有少量50岁
及以上的客户。
3、家庭结构：通常以三代居住为主，上有老，下有小；
4、职业分布：别墅产品的客户较为分散，通过大量的调研分析，大致涵盖这样
几个行业：
a)演艺/体育明星及其他高收入文化名人；
b)律师行业高收入从业人员，此类人员具有社会地位高，收入难以统计的特点，购买能力非常强；
c)高端IT行业人士；
d)民营/私企老板，行业范围较广其中包括部分房地产业内人士；
5、教育程度：由于客群分散，教育程度亦存在较大差异，但是亚北别墅的买家
中有近50%有过留洋经历，这也是本区域的一大特色。
第五章：项目SWOT分析
第六章地块综合分析评价
1)地块四至分析
北侧:现状政府路
南侧:规划中的郑海路
2)区域地理位臵及交通环境分析
◣北XX位于昌平、朝阳、顺义XX交界处，在未来项目运做中可强调其在顺义边，淡化昌平区域，可提升项目价值感。
◣东距首都机场17公里。西距京昌高XX公路10公里，南距规划中的奥运村2公里，北依温渝河。交通便利。区域环境具备高端别墅类项目的条件。
3)地块SWOT分析
第七章产品形式建议及分析（就地块E1+E2做产品形式建议）
拟建议方向一
做容积率1.3的产品，，在产品形式上赋予更多创新性，如：区域表现良好的“北京洋房”提出的“三叠墅”的概念,面向区域低端客群。
（按30万平米的战地面积计算，可出建筑面积36万平米。）
未来收益预测
目前该类产品售价大致为5500~6000元左右，按照房价每年8%的上涨幅度计算，2年后该项目收益为：6415~000=23.09~25.19亿元
拟建议方向二
未来收益预测
目前该类产品售价大致为6000~8000元左右，按照房价每年8%的上涨幅度计算，2年后该项目收益为：6998~000=12.6~16.8亿元
拟建议方向三
未来收益预测
取两类产品的平均售价大致为6500~7500元左右，按照房价每年8%的上涨幅度计算，2年后该项目收益为：7582~000=19.33~22.31亿元
拟建议方向四
未来收益预测
目前该类产品售价大致为11000~13000元左右，按照房价每年8%的上涨幅度计算，2年后该项目收益为：12830~0000=12.83~15.16亿元
第八章结论分析
一、以上市场调研数据为目前市场情况，该区域项目的平均容积率为0.42，该容积率下，区域别墅一般规划为独栋产品。从价格上看，大多数项目的独栋价格为300-600万一套，这个价格区间也是主流独栋产品的主流价格。但是，因为政府未来几年内对别墅用地政策的不明确因素，以至于开发独栋类产品的风险较大。
二、此外，本四种方案的测算，仅从项目销售收益角度考虑，因以上四种方案导致的成本不同，需前期处估算成本后，结合我部提供的销售收益，求得各个方案的最终净收益后，才可平衡比较。
三、销售部的初步建议
A.如以实现资金回笼速度为目的，建议选择方案一或方案二；
B.如以实现公司品牌效应，进一步挖掘区域潜在价格升值空间，建议选择方案四
C.如果两者兼顾，建议选择方案三
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