土地使用权转让合同效力认定的法律问题

摘要：

18日，柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》，约定全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市某地段的50余亩土地转让给桂馨源公司，转让价款为2860万元。……其中，桂馨源公司尚未给付两公司的部分款项，由桂馨源公司或该公司在柳州的控股公司或其法定代表人控股的公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。……29日，桂馨公司将200万元定金转入全威公司帐户。18日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司：由于《土地开发合同》对桂馨源公司提供抵押担保的时间、抵押物、保证范围及担保金额均未作出明确约定，为此，三方都认为有修改并完善该条款的必要，并三次开会讨论了此问题，但未达成一致意见。29日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司，以三方没有就办理抵押担保登记的时间及担保金额、保证范围达成一致意见等问题为由，决定从即日起终止《土地开发合同》，并要求桂馨源公司商谈办理定金退还事宜。3日，桂馨源公司致函超凡公司、全威公司，拒绝终止合同。13日，桂馨源公司向一审法院起诉，提出了确认18日签订的《土地开发合同》合法有效，全威公司与超凡公司应当继续履行等多项诉请。一审法院审理后判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行三方18日签订的《土地开发合同》。超凡公司不服判决，以土地使用权转让合同因违反法律法规强制性规定应认定无效以及转让时未达到25%的投资标准等理由提起了上诉。二审法院审理后认为：《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。最后判决驳回上诉，维持原判。

详见《最高人民法院公报》第7期

本案争议的焦点，主要是全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订的《土地转让合同》是否具有法律效力的问题。即进行转让时，转让方在土地上的投资未满足法律规定的25%的比例，是否能够认定转让行为有效，最高人民法院的终审判决认定为有效合同。