如何计算土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。

土地增值税的具体计算步骤如下：

(一)计算增值额：

增值额=房地产转让收入—扣除项目金额

(二)计算增值额占扣除项目金额的比例：

增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%

(三)计算应纳税额：

应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)

[例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：

(1)先求增值额

增值额=300-100=200(万元)

(2)再计算增值额与扣除项目金额之比

增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%

显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。

(3)计算土地增值税税额

应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)

[例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：

1.收入总额：1800万元

2.扣除项目金额：

(1)支付地价款：200万元

(2)支付开发成本：400万元

(3)计提费用：(200+400)×10%=60(万元)

(4)扣除税金：

1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)

(5)加计扣除费用：

(200+400)×20%=120(万元)

(6)扣除费用总额：

200+400+60+99+120=879(万元)

3.增值额：

1800-879=921(万元)

4.增值比率：

因此适用三档税率。

5.应纳税额：

应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=338.65(万元)

土地增值税的两种计算方法

第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。

第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%;3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%;4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”

以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。

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