房产继承过户流程

一、房产继承过户流程

房产继承过户主要有以下流程：

一是办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。

二是到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分遗嘱继承和法定继承两种。需提交的材料包括被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件等。有遗嘱的继承权公证还需提交被继承人所立遗嘱。

三是办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。需向登记机构提交《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）等材料。

四是相关部门对材料进行审核，符合条件的，予以办理过户登记，核发新的房产证。

二、房产继承后岀售的税费计算方法

房产继承后出售的税费计算涉及多种情况，主要包括以下几方面：

增值税：

- 若被继承人取得房产未满两年，继承后再出售，需按5%的征收率全额缴纳增值税。计算公式为：增值税=含税销售额÷（1+5%）×5%。

- 若被继承人取得房产已满两年，则免征增值税。

个人所得税：

- 若该房产是继承人家庭唯一住房且继承满五年后出售，免征个人所得税。

- 不符合上述条件的，按差额的20%征收个人所得税。差额为转让收入减除财产原值和合理费用后的余额。其中，财产原值一般按继承前购房价格确定，合理费用包括装修费等相关费用。

契税：由买家缴纳，根据买家的房产情况，税率一般在1% - 3%不等。若买家是首套房且房屋面积在90平方米及以下，税率为1%；面积在90平方米以上，税率为1.5%。若买家是二套房且面积在90平方米及以下，税率为1%；面积在90平方米以上，税率为2%。

印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、房屋继承的三种形式

房屋继承主要有以下三种形式：

一是法定继承。法定继承是依据法律直接规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则进行的继承方式。在没有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，按照法定继承办理。法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

二是遗嘱继承。遗嘱继承是指被继承人在生前通过订立遗嘱的方式，指定法定继承人中的一人或数人继承其遗产。遗嘱的形式包括自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱等。遗嘱应当符合法律规定的形式和实质要件，否则可能会被认定为无效。

三是遗赠扶养协议。遗赠扶养协议是指自然人与扶养人或者集体所有制组织签订的，由扶养人或者集体所有制组织承担该自然人生养死葬的义务，享有受遗赠权利的协议。在有遗赠扶养协议的情况下，优先按照协议办理。

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